임대차계약 종료 후 보증금 반환과 불법점유, 그리고 소송대리인의 권한

임대차계약이 끝난 후, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 계속 집에 살아도 되는 걸까요? 이 경우 세입자가 불법점유를 하고 있는 것일까요? 또한, 소송에서 대리인의 권한은 어디까지일까요? 최근 대법원 판례를 통해 이러한 궁금증을 해결해보겠습니다.

보증금을 돌려받지 못했다면 계속 살아도 괜찮을까?

핵심은 동시이행항변권입니다. 임대차계약이 끝나면 세입자는 집을 비워줘야 하고(목적물반환의무), 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다(보증금반환의무). 이 두 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 즉, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 집을 비워줄 의무를 거부할 수 있습니다. 이를 동시이행항변권이라고 합니다. (민법 제536조, 제618조)

따라서 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 상태에서 세입자가 계속 집에 살더라도, 이는 불법점유가 아닙니다. 세입자는 당연히 손해배상 책임도 지지 않습니다. (대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253 판결)

임대차와 별개의 채무는 보증금에서 공제할 수 없다!

세입자가 집주인에게 다른 빚을 진 경우, 집주인은 보증금에서 그 빚을 빼고 돌려줄 수 있을까요? 원칙적으로는 안 됩니다. 임대차보증금은 임대차계약에서 발생하는 채무를 담보하는 것이지, 임대차와 별개의 약정으로 생긴 채무까지 담보하는 것은 아닙니다. (민법 제618조, 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다65881 판결)

상계의 소급효, 어디까지 적용될까?

서로 돈을 주고받을 관계에 있는 당사자들이 채권, 채무를 서로 상쇄하는 것을 상계라고 합니다. 상계는 의사표시가 된 때에 소급하여 효력이 발생합니다. (민법 제493조 제2항) 그러나 이 소급효는 금액 계산에만 적용되는 것이지, 이미 발생한 사실관계 자체를 바꾸는 것은 아닙니다. 예를 들어, 상계 의사표시 전에 이미 세입자가 집을 비워줬다면, 상계를 한다고 해서 다시 집을 점유한 것으로 되지는 않습니다.

소송대리인의 권한, 생각보다 넓다!

소송대리인, 특히 변호사는 소송 진행에 필요한 모든 행위를 할 수 있습니다. 소송에서 집을 비워주는 것처럼 소송 목적이 되는 권리의 행사도 대리할 수 있습니다. (민사소송법 제90조) 따라서 소송대리인이 집주인 대신 세입자로부터 열쇠를 받았다면, 이는 집주인이 집을 인도받은 것과 같은 효력을 가집니다.

이번 판례는 임대차계약 종료 후 보증금 반환, 불법점유, 상계의 소급효, 소송대리인의 권한 등에 대한 중요한 법리를 제시하고 있습니다. 임대차 관련 분쟁에 휘말리지 않도록 관련 법리를 잘 숙지하는 것이 중요합니다.