임대차 계약과 차임 지급 의무: 부분적인 사용·수익 장애 시 어떻게 될까요?

안녕하세요! 오늘은 임대차 계약에서 임차인의 차임 지급 의무에 대해 자세히 알아보겠습니다. 특히 임대 목적물의 사용과 수익에 부분적인 문제가 생겼을 때 어떻게 되는지, 흥미로운 판례를 통해 살펴보겠습니다.

임대인과 임차인, 서로의 의무

임대차 계약은 기본적으로 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 해주고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급하는 계약입니다. 즉, *서로 주고받는 의무가 짝을 이루는 '대응관계'*에 있다는 것이죠. (민법 제618조, 제623조, 제627조 참조)

목적물 사용에 문제 발생! 차임은 어떻게?

만약 임대인의 잘못으로 임차인이 목적물을 전혀 사용·수익할 수 없다면, 임차인은 차임을 전혀 지급하지 않아도 됩니다. 당연한 이야기죠?

그런데 목적물 사용에 부분적인 문제가 생겼다면 어떨까요? 예를 들어 화재로 일부 공간이 손상되어 영업에 지장이 생긴 경우처럼 말이죠. 이 경우, 대법원 판례는 임차인이 차임 전부를 거절할 수는 없다고 합니다. 다만, 사용·수익에 지장이 생긴 부분만큼 차임 지급을 거절할 수 있다고 판시했습니다. (대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결)

실제 사례를 통해 더 자세히 알아볼까요?

한 치과의사가 임대한 점포에 화재가 발생하여 일부가 손상되었습니다. 의사는 해당 점포에서 진료를 할 수 없게 되자, 임대인이 제공한 다른 사무실에서 임시로 진료를 했습니다. 이 경우, 의사는 임대료를 전부 내야 할까요?

대법원은 이 경우 임차인인 의사가 임차 목적과 같은 사용·수익에 부분적인 지장을 받았을 뿐, 사용·수익을 전혀 할 수 없었던 것은 아니라고 판단했습니다. 따라서 임대인이 제공한 다른 사무실 사용으로 인해 본래 임차 목적에 어느 정도 지장이 초래되었는지를 따져서, 그 지장받은 부분만큼 차임 지급을 거절할 수 있다고 판결했습니다.

정리하자면:

• 임대인의 귀책사유로 목적물 사용이 전혀 불가능하면, 임차인은 차임 전부 지급 거절 가능.
• 목적물 사용에 부분적인 지장만 있다면, 그 지장받은 부분만큼 차임 지급 거절 가능.

임대차 계약, 생각보다 복잡하죠? 하지만 꼼꼼히 알아두면 분쟁 발생 시 큰 도움이 될 것입니다.