임차권 양도와 보증금 반환, 그리고 지연이자

임대차 계약 도중 돈 문제로 복잡한 상황에 놓였다면? 세입자의 보증금 반환 채권에 대한 가압류나 압류, 임차권 양도 등 예상치 못한 일들이 발생할 수 있습니다. 이러한 상황에서 보증금은 언제 돌려받을 수 있고, 새로 들어온 세입자가 월세를 내지 않으면 어떻게 될까요? 오늘은 복잡하게 얽힌 임차권 양도와 보증금 반환 문제, 그리고 지연이자에 대해 알아보겠습니다.

1. 임차권 양도 후 보증금 반환 시기

세입자 A가 집주인 B의 동의를 얻어 새로운 세입자 C에게 임차권을 양도했다고 가정해봅시다. 만약 A의 보증금 반환 채권에 가압류나 압류가 걸려있는 상태였다면, 보증금은 언제 돌려받을 수 있을까요?

판례에 따르면, 집주인 B가 임차권 양도에 동의한 순간 A와 B의 임대차 관계는 종료됩니다. 따라서 A는 집주인 B가 임차권 양도에 동의한 시점에 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. (민법 제618조, 제629조)

2. 새로운 세입자의 채무와 보증금 상계

새로운 세입자 C가 월세를 내지 않는 경우, 집주인 B는 A에게 돌려줘야 할 보증금에서 C의 미납 월세를 빼고 줄 수 있을까요?

정답은 안 된다입니다. A의 보증금 반환 채권은 C에게 승계되지 않습니다. A와 B 사이에 별도의 약정이 있거나, A가 C에게 보증금 반환 채권을 양도하기로 한 특별한 사정이 없는 한, C의 미납 월세는 A의 보증금에서 공제될 수 없습니다. 설령 그러한 약정이 있었다 하더라도, 보증금 반환 채권에 이미 가압류나 압류가 걸려있었다면 그 약정은 효력이 없습니다. (민법 제618조, 제629조, 대법원 1983. 11. 22. 선고 82다카1696 판결)

3. 명도 의무 이행

집주인 B의 동의 하에 A가 C에게 임차권을 양도하고, C가 A로부터 집을 넘겨받았다면 A는 B에게 따로 집을 비워줄 의무가 있을까요?

이 경우, A는 이미 명도 의무를 다한 것으로 봅니다. A가 B에게 집을 비워주고 B가 다시 C에게 넘겨주는 대신, A가 B의 동의 하에 직접 C에게 집을 넘겨주는 것으로 충분합니다. (민법 제618조, 제629조, 대법원 1983. 11. 22. 선고 82다카1696 판결)

4. 지연이자: 소송촉진등에관한특례법

돈을 돌려받지 못해서 소송까지 갔는데, 소송 기간 동안 발생한 지연이자는 어떻게 계산해야 할까요? 이 부분은 소송촉진등에관한특례법과 관련이 있습니다.

소송촉진등에관한특례법 제3조 제2항은 채무자가 이행 의무의 존부나 범위에 대해 다툴 만한 상당한 근거가 있는 경우, 법정 지연이율보다 낮은 이율을 적용할 수 있도록 하고 있습니다. 즉, 채무자가 억울하게 높은 이자를 부담하지 않도록 보호하는 것입니다.

판례는 채무자의 주장이 환송 전 원심에서 받아들여진 경우, 적어도 그 판결이 파기되기 전까지는 채무자가 이행 의무에 대해 다툴 상당한 근거가 있었다고 봅니다. 따라서 이 기간에는 법정 지연이율보다 낮은 이율이 적용될 수 있습니다. (소송촉진등에관한특례법 제3조 제2항, 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다23827 판결 등 다수 판례)

위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 사안에 따라 법률 적용이 달라질 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 정확한 법률 상담을 받는 것이 중요합니다.