임차인이 월세 밀렸을 때, 전차인에게도 알려야 할까요?

건물주 입장에서 골치 아픈 일 중 하나가 바로 임차인의 차임 연체입니다. 특히 임차인이 다른 사람에게 전대한 경우, 전차인에게도 계약 해지 사실을 알려야 하는지 궁금해하는 분들이 많습니다. 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례

제 건물을 A에게 임대했는데, A는 제 동의를 받고 B에게 다시 전대했습니다. 그런데 A가 두 달 치 월세를 연체해서 임대차계약을 해지하려고 합니다. 이럴 때 전차인 B에게도 계약 해지 사실을 알려야 할까요?

원칙적으로는 통지해야 합니다.

민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항에 따르면, 임대차계약이 해지 통고로 종료되고 임대물이 적법하게 전대된 경우, 임대인은 전차인에게 해지 사유를 통지해야 합니다. 통지하지 않으면 전차인에게 해지의 효력을 주장할 수 없습니다. 전차인이 통지를 받은 후 토지, 건물 등은 임대인이 해지 통고한 경우 6개월, 임차인이 해지 통고한 경우 1개월, 동산은 5일이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

하지만 차임 연체로 인한 해지는 예외입니다.

다행히도 임차인이 월세를 연체해서 계약을 해지하는 경우에는 예외가 적용됩니다. 민법 제640조에 따라 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액(쉽게 말해 두 달 치 월세)에 달하면, 임대인은 전차인에게 해지 사유를 통지하지 않아도 해지의 효력을 주장할 수 있습니다. 대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판례도 이를 뒷받침합니다. 이 판례에 따르면, 차임 연체로 인한 해지의 경우, 임차인에게 해지 의사표시가 도달하는 즉시 임대차 관계는 종료됩니다.

결론

위 사례에서 A가 두 달 치 월세를 연체했으므로, 전차인 B에게 따로 통지하지 않아도 B에게 해지의 효력을 주장할 수 있습니다. 즉, A와의 계약 해지와 동시에 B와의 관계도 정리될 수 있습니다.