세입자가 월세 두 번이나 안 냈어요! 전차인에게도 계약 해지 알려야 할까요?

집주인 입장에서 세입자가 월세를 연체하면 정말 골치 아프죠. 특히 두 달 치 이상 밀리면 계약 해지까지 고려해야 하는데, 만약 세입자가 다른 사람에게 집을 전대한 상황이라면 어떻게 해야 할까요? 전차인에게도 계약 해지 사실을 알려야 할까요? 오늘은 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

A씨는 B씨에게 집을 임대했습니다. 그런데 B씨는 두 달 치 월세를 내지 않았고, A씨는 임대차 계약을 해지했습니다. 문제는 B씨가 C씨에게 집을 전대했다는 사실입니다. C씨는 자신에게는 계약 해지 통보가 없었다며 계속해서 집을 사용하겠다고 주장합니다. 이런 경우, A씨의 계약 해지는 효력이 있을까요?

해결:

일반적으로 임대차 계약이 해지되면, 집이 적법하게 전대된 경우 전차인에게도 해지 사실을 알려야 합니다. (민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항) 그렇지 않으면 전차인에게 해지의 효력을 주장할 수 없습니다.

하지만 월세가 두 달 치 이상 밀린 경우에는 예외입니다. 민법 제640조에 따르면, 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 전차인에게 해지 사실을 통지하지 않아도 해지의 효력을 주장할 수 있습니다. 즉, 임차인에게 해지 의사표시가 도달하는 순간 임대차 계약은 종료됩니다. (대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판결)

따라서 위 사례에서 A씨는 C씨에게 계약 해지 사실을 따로 알리지 않아도 A씨와 B씨의 임대차 계약은 해지된 것으로 볼 수 있습니다. C씨의 존재 여부와 관계없이 A씨의 계약 해지는 유효합니다.

핵심 정리:

• 일반적인 경우: 전차인에게 해지 통보 필요. (민법 제638조, 제635조)
• 월세 2기 연체: 전차인에게 해지 통보 불필요. 임차인에게 해지 통보 도달 즉시 계약 종료. (민법 제640조)

세입자의 월세 연체 문제, 특히 전차인이 있는 경우에는 법적인 부분을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 위 내용을 참고하여 문제 해결에 도움이 되시길 바랍니다.