전대차 계약과 임대차 해지, 전차인의 권리는?

세입자(임차인)가 월세(차임)를 연체하면 집주인(임대인)은 계약을 해지할 수 있습니다. 그런데 만약 세입자가 다른 사람에게 다시 세를 놓은 경우, 즉 전대차 계약이 있는 경우에는 어떻게 될까요? 집주인과 세입자 사이의 계약 해지가 전차인에게 바로 영향을 미칠까요? 오늘은 이 문제에 대해 알아보겠습니다.

전대차, 그리고 차임 연체로 인한 계약 해지

일반적인 임대차 계약 해지의 경우, 집주인은 전차인에게 해지 사실을 통지해야 하고, 전차인은 일정 기간(토지·건물 6개월, 동산 5일) 동안 계속 거주할 수 있습니다 (민법 제638조, 제635조 제2항). 하지만 세입자가 월세를 2기분 이상 연체해서 집주인이 계약을 해지하는 경우는 다릅니다. 이 경우, 집주인은 전차인에게 따로 통지하지 않아도 계약 해지의 효력을 주장할 수 있습니다 (민법 제640조). 즉, 집주인이 세입자에게 해지 통보를 한 순간, 전차인과의 관계에서도 계약은 종료됩니다.

대법원 판례는 어떻게 볼까요?

한 사례를 살펴보겠습니다. 건물의 2, 3층을 임차한 A는 B에게 전대했습니다. 그런데 A가 월세를 연체하자 집주인은 임대차 계약을 해지했습니다. B는 자신에게는 해지 통지가 없었고, 6개월의 유예기간이 필요하다고 주장했습니다. 하지만 대법원은 집주인의 손을 들어주었습니다. 2기분 이상의 차임 연체로 인한 해지는 전차인에게 별도의 통지 없이도 효력이 발생한다는 것입니다 (대법원 2012. 7. 12. 선고 2012다26696 판결).

핵심 정리

• 일반적인 임대차 계약 해지 시에는 전차인에게 통지해야 하고, 일정 유예기간이 있습니다.
• 하지만 2기분 이상의 차임 연체로 인한 해지 시에는 전차인에게 별도 통지 없이도 효력이 발생합니다.
• 즉, 집주인이 세입자에게 해지 통보를 하면, 전차인에게도 즉시 계약 해지의 효력이 발생합니다.

관련 법 조항:

• 민법 제635조 제2항
• 민법 제638조 제1항, 제2항
• 민법 제640조