재개발 지역에 있는 무허가 건물, 아무나 마음대로 부수면 안 된다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 재개발 구역 내 무허가 건물 손괴에 대한 흥미로운 판례를 소개해드리려고 합니다.
사건의 개요
재개발 사업이 진행 중인 어느 지역. 관리처분계획 인가는 났지만, 아직 분양처분 고시 전이었죠. 이 시기에 누군가 재개발 구역 안에 있던 무허가 건물을 마음대로 부숴버렸습니다. 과연 이 행위는 범죄일까요?
법원의 판단
법원은 이 행위를 재물손괴죄로 판단했습니다. 왜 그럴까요?
(구)도시재개발법에 따르면, 관리처분계획 인가·고시 후에는 무허가 건물의 사실상 소유권이 해당 아파트를 분양받을 조합원에게 잠정적으로 넘어갑니다. 그리고 분양처분 고시가 나면 기존 무허가 건물에 대한 소유권은 소멸하고 새 아파트에 대한 소유권만 남게 되죠. (구 도시재개발법 제39조 제1항)
즉, 관리처분계획 인가 후부터 분양처분 고시 전까지의 기간 동안 무허가 건물은 조합원의 소유와 마찬가지로 보호받는다는 것입니다. 따라서 제3자가 함부로 손괴하면 재물손괴죄(형법 제366조)가 성립하게 됩니다.
이번 사건에서도 피해자들은 비록 무허가 건물을 매수한 후였지만, 아파트 분양 신청을 하고 동·호수까지 배정받은 상태였습니다. 법원은 이를 근거로 피해자들이 무허가 건물의 철거에 동의했다고 볼 수 없다고 판단했고, 피고인들의 행위를 재물손괴죄로 인정했습니다.
핵심 정리
관련 법조항 및 판례
형사판례
재건축 대상 아파트라도 거주자가 없다고 해서 마음대로 부수면 안 된다. 법적 절차를 거치지 않은 철거는 재물손괴죄에 해당한다. 조합원이 조합 규약에 동의했더라도, 이는 법적 절차를 거치지 않고 철거하는 것에 대한 동의로 볼 수 없다.
민사판례
재개발 사업에서 기존 무허가 건축물의 일부 면적만 인정하여 분양하고, 나머지 면적에 대한 보상 없이 소유권을 빼앗는 것은 불법행위에 해당한다. 무허가 건물 확인원에 기재된 면적보다 실제 더 넓은 면적이 조례에서 정한 무허가 건물에 해당한다면 그 면적을 모두 인정해야 한다.
세무판례
재개발구역으로 지정되었다고 해서 바로 건물을 짓거나 땅을 바꿀 수 있는 것은 아니다. 사업시행자가 사업시행인가를 받고 실제 사업을 진행해야 건축 제한이 풀린다. 또한, 재개발구역 내 토지는 사업시행인가 전까지는 '사용이 제한된 토지'로 보아 법인의 비업무용 부동산으로 간주되지 않는다.
민사판례
재개발구역 안에 있는 땅 주인이라도 재개발조합이 새로 지은 건물을 부수고 땅을 돌려달라고 할 수 없다.
형사판례
재건축을 위해 이미 비어있는 아파트를 철거한 행위가 재물손괴죄에 해당하는지, 그리고 법원의 판결에 따라 철거한 경우 정당행위로 볼 수 있는지에 대한 판례입니다. 법원은 가집행선고를 받아 철거한 경우 정당행위로 인정하여 무죄로 판단했습니다.
민사판례
재개발조합이 조합원 총회의 결의 없이 땅이나 건물을 마음대로 처분하거나 관리할 수 없다는 대법원 판결입니다.