재개발 사업계획 변경과 토지 소유자 동의

재개발 사업을 진행하다 보면 처음 계획대로 되지 않아 사업계획을 변경해야 하는 경우가 종종 발생합니다. 이때 변경된 사업계획에 대해 토지 소유자들의 동의를 다시 받아야 할까요? 오늘은 사업계획 변경 시 토지 소유자 동의와 관련된 법적 기준에 대해 알아보겠습니다.

사업계획 변경, 언제 기준으로 동의를 받아야 할까?

핵심은 *'동의자 수 산정 기준시기'*입니다. 구 도시재개발법(1995년 12월 29일 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제14조 제4항에 따르면, 사업시행 인가를 신청하려는 자가 사업계획 결정일 이후에 토지나 건물을 취득한 경우, 종전 소유자의 동의를 얻은 것으로 간주합니다. 이 조항은 사업시행 인가 신청 요건을 완화하고, 사업 추진을 위한 토지 취득을 촉진하기 위한 것입니다.

그렇다면 사업계획이 변경된 경우는 어떨까요? 대법원은 사업계획이 변경되었다고 해서 이러한 규정의 취지가 달라지는 것은 아니라고 판단했습니다. 즉, 사업계획이 변경된 경우에도 원래의 사업계획 결정일을 기준으로 동의자 수를 산정해야 한다는 것입니다.

만약 변경된 시점을 기준으로 동의를 다시 받아야 한다면 어떤 문제가 생길까요? 재개발 사업의 특성상, 사업계획 변경 시점에는 이미 많은 토지 소유자들이 사업시행자에게 토지를 매도한 상태입니다. 남아있는 소유자들은 대부분 사업에 부동의하는 사람들일 가능성이 높습니다. 따라서 변경된 시점을 기준으로 한다면 변경 인가를 신청하기 위한 요건을 갖추기가 매우 어려워지고, 결국 사업 추진이 사실상 불가능해질 수 있습니다. 이는 법 조항의 취지에도 맞지 않습니다.

사례: 동부건설 vs. 중부세무서장

이와 관련된 대법원 판례(1994. 4. 26. 선고 93누548 판결)가 있습니다. 동부건설은 재개발 사업을 진행하던 중 사업계획을 변경해야 하는 상황에 놓였습니다. 변경된 계획에 대한 토지 소유자들의 동의를 충분히 얻지 못해 변경 인가가 지연되었고, 이로 인해 사업 추진이 늦어졌습니다. 중부세무서장은 이를 이유로 동부건설이 사업을 고의로 방치했다고 주장했습니다.

그러나 대법원은 동부건설이 사업 추진을 위해 노력했음에도 불구하고 토지 소유자들의 부동의로 인해 변경 인가가 늦어진 것이라면, 이를 사업 고의 방치로 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한, 사업계획 변경 시에도 원래의 사업계획 결정일을 기준으로 동의자 수를 산정해야 한다는 점을 명확히 했습니다.

결론

재개발 사업계획이 변경되는 경우에도 토지 소유자 동의는 원칙적으로 최초 사업계획 결정일을 기준으로 산정합니다. 이는 사업의 원활한 추진을 위한 법적 장치이며, 사업시행자의 노력에도 불구하고 불가피하게 변경 인가가 지연되는 경우, 이를 사업 고의 방치로 보기 어렵다는 것이 대법원의 입장입니다. 이러한 법적 기준과 판례를 이해하는 것은 재개발 사업 관계자들에게 매우 중요합니다.

참조조문: 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제14조 제4항