재개발 분양받은 건물, 취득시점은 언제일까?

재개발 사업으로 새 아파트를 분양받으면 기존 집은 어떻게 되고, 새 아파트는 언제 취득한 것으로 볼까요? 세금 계산, 특히 양도소득세 계산할 때 중요한 문제인데요, 오늘은 재개발로 분양받은 건물의 취득시점에 대한 대법원 판례를 살펴보겠습니다.

재개발 분양과 환지, 그리고 취득시점

재개발 사업에서 조합원은 기존 주택을 제공하고, 그 대가로 새 아파트를 분양받습니다. 이때 새 아파트를 취득한 시점은 양도소득세 계산의 기준이 되는 중요한 날짜입니다. 보유기간에 따라 세율이 달라지기 때문이죠.

도시재개발법에서는 이러한 분양을 토지구획정리사업법의 '환지'와 비슷하게 취급합니다. '환지'란 쉽게 말해, 기존 땅을 새롭게 정리하고 그 대가로 새로운 땅을 받는 것을 말합니다. 도시재개발법 제49조 제2항에 따르면, 분양받은 대지나 건축시설은 환지처분으로 취득한 것으로 간주합니다.

그런데 토지의 경우, 환지 전 토지의 취득일을 기준으로 세금을 계산합니다 (구 소득세법시행령 제53조 제3항). 즉, 예전 땅을 취득한 날짜가 새로운 땅의 취득일이 되는 것이죠. 그렇다면 건물도 마찬가지일까요?

대법원의 판단: 건물은 준공검사필증 교부일이 취득시점!

대법원은 재개발로 분양받은 건물의 취득시점은 준공검사필증 교부일이라고 판단했습니다. (대법원 1992.2.25. 선고 91누9845 판결)

왜냐하면, 도시재개발법에서 건물 분양을 환지로 본다고 하더라도, 토지구획정리사업법에는 건물에 대한 환지 규정이 없기 때문입니다. 또한, 구 소득세법시행령 제53조 제3항은 토지의 환지에 대해서만 취득시기를 규정하고 있을 뿐, 건물에 대한 언급은 없습니다.

따라서 재개발로 분양받은 건물은 조합원이 기존 건물을 허물고 새 건물을 새로 지은 것과 같다고 보아, 구 소득세법시행령 제53조 제1항 제3호에 따라 준공검사필증 교부일을 취득시점으로 보아야 한다는 것입니다.

핵심 정리

• 재개발 분양받은 땅: 환지 전 토지의 취득일이 취득시점
• 재개발 분양받은 건물: 준공검사필증 교부일이 취득시점

관련 법조항:

• 도시재개발법 제49조 제2항
• 구 소득세법시행령(1988.12.31. 대통령령 제12564호로 개정되기 전의 것) 제53조 제1항 제3호, 제3항
• 소득세법 제27조

이처럼 재개발 분양받은 건물의 취득시점은 토지와 다르게 적용되니, 양도소득세 계산 시 꼭 기억해 두시기 바랍니다.