재개발 사업을 진행하다 보면 복잡한 법적 절차 때문에 머리가 아픈 경우가 많습니다. 특히 사업시행인가를 받는 과정은 중요한 단계인 만큼 더욱 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 오늘은 사업시행인가 신청 시 꼭 조합 총회 결의를 거쳐야 하는지에 대한 대법원 판례를 바탕으로 알아보겠습니다.
핵심 쟁점: 사업시행인가 신청 시 조합 총회 결의가 필수인가?
재개발 사업의 사업시행자인 조합이 사업시행인가를 신청하려면 토지 등 소유자의 동의를 받아야 한다는 것은 이미 알고 계실 겁니다. 그런데 이 외에도 조합 총회의 결의를 따로 얻어야 하는지에 대한 논란이 있었습니다. 대법원은 이에 대해 "원칙적으로 필요 없다"는 입장을 밝혔습니다.
대법원의 판단 근거
대법원은 구 도시 및 주거환경정비법(이하 '구 도시정비법')과 그 시행령, 그리고 관련 판례를 종합적으로 검토하여 다음과 같은 근거를 제시했습니다.
건축물 설계개요 변경의 경우는?
구 도시정비법 제24조 제3항 제12호와 시행령 제34조 제3호는 '건설되는 건축물의 설계개요의 변경'을 총회의 의결사항으로 규정하고 있습니다. 그러나 대법원은 사업시행인가 절차에 관한 직접적인 규정인 구 도시정비법 제28조를 우선적으로 고려해야 한다며, 설계개요 변경의 경우에도 조합 총회 결의가 필수는 아니라고 판단했습니다.
결론
정리하자면, 재개발 사업시행인가를 신청할 때 조합은 정관 등이 정하는 동의율에 따라 토지등소유자의 서면 동의를 받으면 되고, 특별한 사정이 없는 한 조합 총회 결의를 따로 얻을 필요는 없습니다. 이는 건축물 설계개요 변경의 경우에도 마찬가지입니다.
참고 조문:
참고 판례:
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
일반행정판례
기존 조합설립인가에 문제가 있어 새로 변경인가를 받을 때, 어떤 요건을 갖춰야 진짜 새로운 인가로 볼 수 있는지, 그리고 이때 누구에게 동의를 받아야 하는지에 대한 판결입니다.
일반행정판례
이 판례는 재건축조합 설립 후 사업구역 확장 등 변경인가를 받을 때 필요한 동의 요건과, 선행 변경인가가 무효가 된 경우 후행 변경인가의 효력에 대해 다룹니다. 핵심은 변경인가 시에도 조합 설립 시와 같은 수준의 동의를 받아야 하지만, 정비계획 변경에 따른 사업구역 확장 등 일부 변경은 '경미한 변경'으로 보아 기존 동의를 유효하게 인정할 수 있다는 것입니다. 또한 사업비 증액처럼 조합원에게 중대한 영향을 미치는 변경은 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다.
일반행정판례
재건축 사업에서 경미한 변경사항이라도 법령이나 정관에서 조합 총회 결의 대상으로 정했다면 총회 결의를 거쳐야 하며, 그 결의는 법령과 정관에서 정한 의결 정족수를 충족해야 효력이 있다.
일반행정판례
재개발조합의 설립 변경인가를 둘러싼 분쟁에서, 법원은 변경인가 이후 후속 절차가 진행된 경우 이전 변경인가 취소에도 소의 이익이 있다고 판단했습니다. 또한, 신고사항을 변경인가 형식으로 처리한 경우에도 총회 의결 등 적법한 절차를 거쳐야 하며, 조합원의 비용 부담에 중대한 영향을 미치는 정관 변경은 법률에서 정한 의결 정족수를 지켜야 한다고 판시했습니다.
민사판례
재개발조합 설립 동의에 일부 하자가 있더라도 조합설립인가처분이 당연무효는 아니며, 조합 정관에 따라 시공자 선정 절차를 진행할 수 있다.
일반행정판례
재개발 구역에서 최초 사업시행계획이 취소된 후 새롭게 수립된 사업시행계획에 대한 소송에서, 이미 현금청산 대상이 된 사람들이 총회에 참여했다는 사실만으로 해당 사업시행계획을 위법하다고 볼 수 없다는 대법원 판결.