재건축조합 총회 결의, 어떤 경우 필요할까?

재건축 사업을 진행하다 보면 조합 총회를 거쳐야 하는 경우가 많습니다. 그런데 사업시행 계획 등의 변경이 사소한 경우에도 꼭 총회를 열어야 할까요? 최근 대법원 판결을 통해 자세히 알아보겠습니다.

핵심 쟁점: 재건축 사업에서 경미한 변경 사항이라도 법령이나 조합 정관에서 총회 결의 대상으로 정했다면, 총회를 거쳐야 할까요? 그리고 총회 결의의 효력은 어떻게 판단할까요?

대법원의 판단: 경미한 변경이라도 법령이나 정관에서 총회 결의 대상으로 정했다면 총회 결의를 거쳐야 합니다. 총회 결의의 효력은 결의 내용이 법에 위반되는지, 그리고 정해진 의결 정족수를 충족했는지 등을 따져 판단합니다.

자세한 설명:

• 경미한 변경 vs. 중요한 변경: 재건축 사업에서 설립 인가나 사업시행 인가 내용을 변경할 때, 변경의 중요도에 따라 '신고'만 하면 되는 경미한 변경과 '인가'를 받아야 하는 중요한 변경으로 나뉩니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제16조 제1항, 제28조 제1항, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조, 제38조 참조)

• 총회 결의 필요성: 경미한 변경이라 신고만 하면 되는 경우에도, 법이나 조합 정관에서 총회 결의를 거치도록 정했다면 반드시 총회를 열고 결의를 받아야 합니다. 신고와 인가는 행정 절차이고, 총회는 조합원들의 의사결정 과정으로서 별개의 문제이기 때문입니다.

• 총회 결의 효력 판단 기준: 총회 결의가 효력을 가지려면,

  • 실체적 요건: 결의 내용이 강행법규(반드시 지켜야 하는 법)에 위반되지 않아야 합니다.
  • 절차적 요건: 법령이나 정관에 정해진 의결 정족수(찬성해야 하는 조합원 비율)를 충족해야 합니다.

사례: 이번 대법원 판결은 신반포5차아파트재건축조합 사례에서 나왔습니다. 조합은 사업시행 계획 변경과 관리처분계획 수립 등을 위해 총회를 열었지만, 조합 정관에서 정한 의결 정족수를 충족하지 못했습니다. 대법원은 이러한 총회 결의는 효력이 없다고 판단했습니다. (대법원 2009. 10. 15. 선고 2008다93001 판결, 대법원 2012. 11. 15. 선고 2010다7430 판결 참조)

결론: 재건축 사업에서 조합 총회 결의는 중요한 의사결정 과정입니다. 경미한 변경이라 하더라도 법령이나 조합 정관에 따라 총회 결의를 해야 하는 경우가 있고, 결의의 효력은 실체적, 절차적 요건을 모두 갖춰야 인정됩니다. 따라서 조합원들은 관련 규정을 꼼꼼히 확인하고 적극적으로 총회에 참여하여 자신의 권리를 행사하는 것이 중요합니다.