재개발 조합 설립, 지분 쪼개기는 안돼요!

최근 재개발 사업이 활발해지면서 조합 설립 과정에서의 분쟁 또한 늘어나고 있습니다. 오늘은 '지분 쪼개기'를 통한 조합 설립 인가에 대한 대법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

한 재개발 구역에서 조합설립추진위원회가 조합 설립 인가를 신청했고, 관할 구청은 이를 승인했습니다. 그런데 일부 주민들이 이 조합 설립 인가에 문제가 있다며 소송을 제기했습니다. 쟁점은 바로 '지분 쪼개기'였습니다.

지분 쪼개기란 무엇일까요?

재개발 조합 설립에는 토지 등 소유자의 동의가 필수적입니다. '지분 쪼개기'는 이 동의 요건을 충족하기 위해 토지나 건물의 지분을 여러 사람에게 나눠 소유하게 하는 것을 말합니다. 예를 들어, 100평의 땅을 가진 사람이 1평씩 100명에게 나눠준 뒤, 이들이 모두 조합 설립에 동의하게 하는 것입니다.

대법원의 판단

대법원은 이러한 '지분 쪼개기'를 탈법행위로 판단했습니다. 도시정비법령은 조합 설립 동의자 수를 엄격하게 계산하도록 정하고 있는데, 지분 쪼개기는 이 법의 취지를 잠탈하는 행위라는 것입니다.

탈법행위 여부 판단 기준

대법원은 지분 쪼개기가 탈법행위인지 판단할 때 다음과 같은 기준을 제시했습니다.

• 과소지분의 비율 및 면적
• 지분 취득자가 실제로 지급한 가액
• 지분 취득 경위와 목적 및 이전 시기
• 지분 취득에 합리적 이유가 있는지 여부
• 지분 취득자가 토지 등 소유자 수에 미친 영향
• 지분 취득자의 조합 설립 동의 의사 및 그 영향
• 지분 취득자와 다수 지분권자의 관계

이 사건에서는 건설회사가 조합 설립 동의율을 높이기 위해 과소지분을 임직원이나 지인 등에게 명의신탁하거나 통정허위표시를 통해 소유권이전등기를 하는 방식으로 지분을 쪼갠 것이 드러났습니다. 대법원은 이러한 행위를 탈법으로 판단하고 조합설립 인가를 취소했습니다.

관련 법조항 및 판례

• 구 도시 및 주거환경정비법(2019. 4. 23. 법률 제16383호로 개정되기 전의 것) 제2조 제9호 (가)목, 제35조 제2항, 제36조 제4항
• 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제1항 제1호 (가)목, (다)목
• 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009두4845 판결

결론

재개발 조합 설립 과정에서 '지분 쪼개기'와 같은 탈법행위는 법원의 엄격한 심사를 받게 됩니다. 정당한 절차를 거치지 않은 조합 설립은 무효가 될 수 있다는 점을 명심해야 합니다.