아파트 재건축 과정에서 조합과 용역업체 간의 계약 분쟁은 흔하게 발생합니다. 특히 조합장이 조합원 총회의 결의 없이 계약을 체결한 경우, 그 계약의 효력을 둘러싼 논란이 벌어지곤 합니다. 오늘은 이와 관련된 흥미로운 판례를 소개하고, 재건축조합 계약의 유효성에 대해 자세히 알아보겠습니다.
사건의 개요
강동2단지아파트재건축정비사업조합(이하 '조합')은 2002년 설립인가를 받고, 2003년 사업계획승인을 받았습니다. 이후 도시정비법 시행에 따라 2003년 7월 설립등기를 마쳤습니다. 조합 규약에는 조합원 부담이 될 계약은 총회 결의를 거치도록 명시되어 있었습니다. 그러나 조합장은 총회 결의 없이 삼창감정평가법인 등(이하 '감정평가법인')과 감정평가 계약을 체결했습니다. 이에 조합은 총회 결의가 없었으므로 계약이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.
법원의 판단
대법원은 조합의 주장을 받아들이지 않고, 감정평가 계약은 유효하다고 판결했습니다 (대법원 2014. 2. 27. 선고 2011두11570 판결). 그 이유는 다음과 같습니다.
도시정비법 부칙 제10조 제1항: 종전 법률에 따라 조합설립인가를 받은 조합은 등기를 마치면 도시정비법에 따른 법인으로 간주됩니다. 본 사례의 조합은 주택건설촉진법에 따라 설립인가를 받았지만, 도시정비법 시행 후 등기를 마침으로써 도시정비법상 법인이 되었습니다.
도시정비법 제27조 & 민법 제60조: 도시정비법 제27조에 따라 민법 제60조가 준용됩니다. 민법 제60조는 법인의 대표권 제한은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다고 규정합니다. 즉, 조합 규약에서 총회 결의를 요구하더라도 이는 대표권 제한 사항이며, 등기하지 않았다면 제3자인 감정평가법인에게 대항할 수 없습니다.
본 사례에서 조합은 대표권 제한에 관한 등기를 하지 않았으므로, 감정평가법인은 조합장의 대표권 제한 사실을 알았는지 여부와 관계없이 유효하게 계약을 체결한 것으로 인정되었습니다.
결론
재건축조합의 조합장이 총회 결의 없이 계약을 체결하였더라도, 조합이 대표권 제한에 관한 등기를 하지 않았다면 그 계약은 유효합니다. 따라서 조합원들은 조합 운영의 투명성 확보를 위해 대표권 제한 등기를 꼼꼼하게 확인하고, 조합 운영에 적극적으로 참여하여 자신의 권리를 보호해야 합니다.
참고 법령 및 판례
상담사례
재건축조합 계약은 총회 결의가 없으면 상대방이 몰랐더라도 무효이며, 재산권 보호를 위해 총회 결의 내용을 반드시 확인해야 한다.
민사판례
재건축조합 대표가 조합원 총회 결의 없이 설계용역계약을 체결했을 때, 그 계약이 유효한지에 대한 판례입니다. 총회 결의 없이 체결된 계약이라도 상대방이 대표권 제한 사실을 몰랐다면 유효할 수 있습니다.
상담사례
재건축조합의 중요 계약은 법적 효력을 가지려면 조합원 총회 결의가 필수이며, 이를 어긴 계약은 상대방의 인지 여부와 관계없이 무효다.
민사판례
재건축조합이 조합원 총회 의결 없이 예산에 없는 지출을 발생시키는 계약을 하면 그 계약은 무효입니다. 예비비라도 예산으로 정해진 범위를 넘어서면 총회 의결이 필요합니다.
민사판례
재건축조합이 조합원 총회의 결의 없이 조합원에게 비용 부담이 되는 계약을 체결하면 그 계약은 무효입니다. 계약 상대방이 이 사실을 몰랐더라도 마찬가지입니다.
민사판례
지역주택조합이 조합원에게 금전적 부담을 지우는 계약을 체결할 때, 법으로 정해진 총회 의결을 거치지 않으면 그 계약은 원칙적으로 효력이 없다. 계약 상대방이 절차상 하자를 몰랐다는 특별한 사정을 입증하지 못하면 계약의 효력을 주장할 수 없다.