재개발 사업을 하려면 토지등소유자의 동의가 필수입니다. 그런데 땅과 건물 주인이 다르면 어떻게 될까요? 또 땅에 지상권이 설정되어 있으면 지상권자도 토지등소유자로 봐야 할까요? 오늘은 대법원 판결을 통해 이 문제를 자세히 알아보겠습니다.
땅 주인 따로, 건물 주인 따로? 각각 한 명씩!
땅을 여러 명이 공동으로 소유하고 있는데, 그 위에 건물은 그중 일부만 소유하고 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, 땅은 형제가 공동으로 소유하지만, 건물은 동생 혼자 소유하는 경우입니다. 이럴 때 재개발 사업에서 토지등소유자는 어떻게 계산할까요?
대법원은 "땅과 건물의 소유자가 다르면 각각 한 명의 토지등소유자로 계산해야 한다"고 판결했습니다. 즉, 위의 예시에서는 형제가 대표하는 1인과 동생, 총 2인이 토지등소유자가 됩니다. (대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결 참조)
내 땅에 남이 지은 건물, 지상권자도 토지등소유자인가?
내 땅에 다른 사람이 건물을 지을 권리를 가진 '지상권'이 설정된 경우, 지상권자도 재개발 사업의 토지등소유자로 봐야 할까요?
이에 대해 대법원은 "땅 주인과 건물 주인이 같은 사람이면, 지상권이 설정되어 있더라도 토지등소유자는 한 명으로 계산한다"고 판결했습니다.
왜냐하면, 지상권자는 땅의 공유자와는 법적 지위가 다릅니다. 땅 공유자는 땅을 처분할 때 다른 공유자의 동의를 얻어야 하지만, 땅 주인은 지상권자의 동의 없이도 땅을 처분할 수 있습니다.
법에서 지상권자를 '토지등소유자'에 포함시킨 것은 지상권자의 권리를 보호하기 위한 것이지, 토지등소유자 수를 늘리기 위한 것은 아닙니다. 따라서 땅 주인이 건물도 소유하고 있다면 지상권 설정 여부와 상관없이 토지등소유자는 1명입니다.
(참고) 이 판결은 2012년 2월 1일 법률 제11293호로 개정되기 전의 구 도시 및 주거환경정비법과 그 시행령을 기준으로 합니다. 관련 조문은 다음과 같습니다.
이처럼 재개발 사업에서 토지등소유자를 계산하는 방법은 복잡한 법적 쟁점이 될 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 정확하게 이해하고 대비하는 것이 중요합니다.
일반행정판례
재개발 구역 안에서 여러 필지의 땅이나 건물을 여러 사람이 소유한 경우, 토지등소유자 수를 어떻게 계산하는지에 대한 판결입니다. 핵심은 "소유자가 다르면 부동산별로 각각 1명, 같은 사람이 여러 부동산을 소유하면 1명으로 계산"입니다.
일반행정판례
이 판례는 재개발사업에서 토지등소유자를 어떻게 계산하는지, 그리고 추진위원회 설립 및 변경 승인 과정에서 발생할 수 있는 하자(절차상의 문제)가 언제 무효가 되는지를 다룹니다. 쉽게 말해, 재개발할 때 누구의 동의를 받아야 하는지, 절차상의 작은 실수는 괜찮은지 등을 판단한 판례입니다.
일반행정판례
재개발 지역에서 추진위원회 설립 승인 과정에 문제가 있다고 주장하며 취소 소송을 제기했지만, 법원은 승인 과정에 일부 하자가 있더라도 그 하자가 명백하고 중대하지 않아 무효가 아니라고 판결했습니다. 특히 토지 소유자 계산 방법, 국가/지자체의 동의 여부, 정비구역 지정 전 추진위 설립 가능성 등이 쟁점이 되었습니다.
민사판례
재개발 구역 내 토지와 건물 소유자가 달라진 경우, 기존 분양 신청 효력은 새 소유자에게 이전되며, 토지와 건물 각각의 기여도에 따라 아파트 소유권이 분할될 수 있다.
민사판례
땅 사용 권리(지상권)를 가진 사람과 그 땅 위 건물 등(지상물)의 소유자가 꼭 같을 필요는 없고, 지상권 범위와 매매되는 지상물 범위도 다를 수 있다.
민사판례
재개발 사업시행인가를 받았더라도 관리처분계획 인가 전에는 조합이 토지 소유자의 동의 없이 마음대로 토지를 사용할 수 없다.