재개발, 토지등소유자 수 산정과 동의서 하자는 어떻게 볼까요?

재개발 사업을 진행하다 보면 토지등소유자 수 산정이나 동의서를 둘러싼 문제로 다툼이 생기는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 이와 관련된 대법원 판결을 바탕으로 몇 가지 핵심 내용을 살펴보겠습니다.

1. 토지등소유자, 어떻게 세야 할까요?

• 다른 사람들이 소유한 땅과 건물: 여러 사람이 각각 다른 필지의 땅이나 건물을 소유하고 있다면, 부동산마다 소유자 1명씩 토지등소유자로 계산합니다.
• 공동 소유: 여러 사람이 같은 땅이나 건물을 공동으로 소유하고 있다면, 그 부동산의 소유자 중 1명만 토지등소유자로 셉니다. 여러 필지를 공동 소유해도 마찬가지로 1명만 계산합니다.

이는 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제28조 제1항 제1호 (가)목, (다)목 및 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결을 참고하면 더 자세히 알 수 있습니다. 땅 위에 건물만 소유한 경우, 해당 땅의 소유자가 이미 토지등소유자로 산정되었다면 건물 소유자를 추가로 계산하지 않습니다.

2. 동의서 하자, 언제 무효가 될까요?

재개발 추진위원회 설립이나 사업시행계획 변경 시 동의서를 받는 과정에서 문제가 생기는 경우가 있습니다. 이러한 하자가 '중대하고 명백'해야만 행정처분이 무효가 됩니다. 단순한 실수나 법 해석의 다툼이 있는 경우는 무효가 되기 어렵습니다.

• 무허가 건축물 소유자 동의 포함 여부: 과거에는 무허가 건축물 소유자의 동의를 포함해야 하는지 법이 명확하지 않았습니다. 따라서 이들을 포함시켰더라도 하자가 명백하다고 보기는 어렵습니다.
• 구역 확대 시 기존 동의자 재동의 여부: 재개발 구역이 확대되었을 때, 기존 동의자에게 다시 동의를 받아야 하는지에 대한 명확한 규정이 없었습니다. 따라서 재동의를 받지 않았더라도 이를 중대하고 명백한 하자로 보기는 어렵습니다.

관련 법령으로는 구 도시 및 주거환경정비법(2008. 3. 28. 법률 제9045호로 개정되기 전의 것) 제13조 제2항, 제16조 제1항, 제19조 제1항, 행정소송법 제19조, 그리고 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두9358 판결, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2011두2842 판결 등이 있습니다. 동의서에 첨부된 인감증명서와 동의서의 인영이 완전히 일치하지 않더라도, 동일한 것으로 볼 수 있다면 동의는 유효합니다. (흐릿하거나 일부 다르더라도)

이처럼 재개발 사업에서 토지등소유자 수 산정 및 동의서 관련 문제는 복잡할 수 있습니다. 관련 법령과 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 전문가의 도움을 받는 것이 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법입니다.