재개발 추진위원회 설립, 이것만 알면 된다!

재개발 사업, 복잡하고 어렵게만 느껴지시죠? 특히 추진위원회 설립 과정에서 토지 소유자 계산이나 설립 승인에 대한 다양한 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘은 대법원 판결을 통해 이러한 궁금증을 해결해 드리겠습니다.

1. 토지 소유자, 어떻게 계산할까?

재개발 구역 내 토지 소유자를 계산하는 방법은 생각보다 간단합니다. 핵심은 '부동산' 단위입니다.

• 각각 다른 사람이 소유: 필지별로 또는 토지·건물별로 소유자가 다르면 부동산마다 각 1명씩 소유자로 계산합니다.
• 공유: 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우, 부동산 수와 상관없이 공유자 중 1명만 소유자로 인정됩니다. 만약 같은 사람들이 여러 필지를 공유하고 있더라도, 그 사람들 중 대표 1명만 소유자로 계산합니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 가목, 제17조, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조 제1항 제1호, 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결 참조)

2. 정비구역 지정 전 추진위원회 설립, 문제없을까?

재개발 사업은 보통 정비예정구역 지정 → 정비구역 지정 → 추진위원회 설립 → 조합 설립 순서로 진행됩니다. 그런데 정비구역 지정 전에 추진위원회가 설립된 경우, 문제가 될까요?

결론부터 말씀드리면, 반드시 문제가 되는 것은 아닙니다. 정비구역 지정 전이라도 토지 등 소유자 과반수 동의를 얻어 추진위원회를 구성하고 설립 승인을 받았다면, 이후 정비구역이 지정되는 경우에도 그 설립 자체는 유효합니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제13조 제2항, 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두9358 판결 참조)

3. 행정처분의 당연무효, 어떤 경우일까?

행정처분의 당연무효는 매우 엄격한 기준을 요구합니다. 단순한 위법 사유가 있다고 무효가 되는 것은 아닙니다. 법률의 중요한 부분을 위반한 중대한 하자, 그리고 그 하자가 객관적으로 명백해야 합니다. 법 해석에 다툼의 여지가 있는 경우, 행정청의 판단이 잘못되었다 하더라도 당연무효로 보기는 어렵습니다. (행정소송법 제1조, 제19조, 대법원 2011. 4. 14. 선고 2010두14282 판결, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2011두2842 판결 참조)

4. 국가나 지방자치단체도 동의해야 할까?

재개발 구역 내에 국가나 지방자치단체 소유의 토지가 포함된 경우, 추진위원회 설립에 대한 그들의 동의 여부가 문제될 수 있습니다. 이에 대해 대법원은 처분청이면서 동시에 구역 내 토지 소유자인 지방자치단체가 처분을 한 경우, 해당 지자체는 추진위원회 설립에 동의한 것으로 간주합니다. 국가의 경우 명시적인 동의가 없더라도, 동의 여부에 대한 법 해석이 명확하지 않은 이상, 동의한 것으로 보아도 당연무효는 아니라고 판단했습니다. (대법원 2012. 10. 11. 선고 2012두4081 판결 참조)

재개발 사업, 쉽지 않은 과정이지만 정확한 정보와 함께라면 더욱 수월하게 진행할 수 있습니다. 위 내용을 참고하셔서 성공적인 재개발 사업을 이루시길 바랍니다.