재개발 현금청산, 꼭 알아야 할 토지 인도와 보상금 지급 시기!

재개발 구역에 살고 계신 분들 중 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 되는 경우, 집과 땅을 언제 넘겨줘야 하고 보상금은 언제 받을 수 있는지 궁금하실 겁니다. 최근 대법원 판결을 바탕으로 이 부분을 자세히 짚어보겠습니다.

1. 협의 or 수용, 절차가 중요합니다!

재개발조합은 마음대로 현금청산 대상자에게 땅이나 집을 내놓으라고 할 수 없습니다. 반드시 협의 또는 수용 절차를 거쳐야 합니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제38조, 제40조 제1항, 제47조, 제49조 제6항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제62조 참조)

• 협의: 조합과 현금청산 대상자가 보상금액에 대해 서로 합의하는 과정입니다. 협의가 이루어지면 보상금 지급과 토지 인도는 동시에 이루어지는 것이 원칙입니다.
• 수용: 협의가 이루어지지 않을 경우 조합은 수용재결을 신청할 수 있습니다. 수용재결이란, 국가가 공익사업을 위해 토지를 강제로 수용하는 절차입니다. 이 경우에는 반드시 토지 인도 전에 보상금이 지급되어야 합니다.

2. 보상금 지급이 늦어지면?

법적으로 조합은 현금청산 사유가 발생한 날 다음 날부터 150일 이내에 보상금을 지급해야 합니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제47조) 만약 이 기간을 넘기면 어떻게 될까요?

핵심은 토지 등 소유자가 언제 조합에 자산을 출자했는지 입니다.

• 자산 출자 후 탈퇴: 조합원 자격을 유지하는 동안 이미 자산을 조합에 출자한 상태에서 현금청산 대상이 되었다면, 150일이 지난 후에는 조합 정관이나 민법에 따라 지연이자를 받을 수 있습니다. (보통 연 5%). (민법 제587조)
• 자산 미출자 탈퇴: 조합원 자격을 유지하는 동안 자산을 출자하지 않고 계속해서 점유하다가 현금청산 대상이 된 경우, 보상금 수령 후 토지 등을 인도하게 되므로 150일이 지나도 지연이자를 받을 수 없습니다.

3. 대법원 판례는 어떻게 판단했을까요?

이번 대법원 판결(2020. 7. 23. 선고 2018두47622 판결, 2019두46411 판결, 2008다91364 판결 참조)에서는 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 된 원고가 보상금 지급 지연에 따른 이자를 청구했지만, 원고가 토지를 계속 점유하다가 보상금 수령 후에야 인도했기 때문에 지연이자를 지급할 필요가 없다고 판단했습니다.

즉, 자산을 미리 출자했는지 여부가 지연이자 지급 여부를 결정하는 중요한 기준이 된 것입니다. 재개발 현금청산 과정에서 자신의 권리를 제대로 보호받기 위해서는 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.