재개발 현금청산, 알아둬야 할 핵심 정리!

재개발 사업에 땅이나 건물이 포함되면 조합원이 되어 새 아파트를 받거나, 현금으로 보상받는 '현금청산'을 선택할 수 있습니다. 현금청산 과정에서 분쟁이 발생하는 경우가 많은데, 오늘은 대법원 판례를 바탕으로 꼭 알아야 할 핵심 내용을 정리해 보겠습니다.

1. 재개발조합, 땅 내놓으라고 함부로 못합니다!

재개발조합이 관리처분계획 인가만으로 현금청산 대상자에게 땅이나 건물을 넘겨달라고 할 수 있을까요? 정답은 아니오입니다.

법원은 재산권 보장을 위해, 조합이 현금청산 대상자의 토지나 건물을 인도받으려면 반드시 협의 또는 수용 절차를 거쳐야 한다고 판단했습니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항, 제38조, 제40조 제1항, 제47조, 토지보상법 제62조 참조) 단순히 관리처분계획 인가만으로는 부족하다는 것입니다.

만약 협의가 이루어지면 현금 지급과 땅 인도는 동시에 이루어져야 하고, 수용 절차를 밟는 경우에는 돈을 먼저 지급해야 합니다. (대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결)

2. 현금청산금 지급, 늦어지면 이자 내야 할까?

조합은 현금청산 사유 발생일로부터 150일 이내에 현금청산금을 지급해야 합니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제47조) 만약 이 기간을 넘기면 지체 책임을 져야 할까요? 이 부분은 땅이나 건물을 언제 조합에 넘겨줬는지에 따라 달라집니다.

만약 조합원에서 탈퇴한 후에도 계속 땅을 사용하다가 현금청산금을 받고 나서야 땅을 인도했다면, 150일이 넘어도 조합은 지체 책임을 지지 않습니다. 하지만 조합원일 때 이미 땅을 넘겨줬는데 조합이 150일 넘게 돈을 주지 않았다면? 이 경우 조합은 지연 이자를 지급해야 합니다. 이자율은 정관에 따라 다르지만, 정관이 없다면 연 5%가 적용됩니다. (민법 제587조)

3. 지연이자와 재결신청 지연가산금, 둘 다 받을 수 있을까?

현금청산금 지급이 늦어지면 지연이자가 발생할 수 있고, 수용재결 신청이 늦어지면 토지보상법에 따른 재결신청 지연가산금이 발생할 수 있습니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제47조, 토지보상법 제30조) 그렇다면 둘 다 받을 수 있을까요?

안타깝게도 둘 다 받을 수는 없습니다. 법원은 지연이자와 재결신청 지연가산금은 별개의 청구권이지만, 재결신청 지연가산금에는 이미 손해배상의 의미가 포함되어 있기 때문에 둘 다 받으면 이중으로 보상받는 것이 된다고 판단했습니다. 따라서 둘 중 하나만 선택해서 받아야 합니다.

이처럼 재개발 현금청산은 복잡한 법적 절차를 거치게 됩니다. 관련 법률과 판례를 잘 이해하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.