재개발 현금청산, 무작정 내쫓을 순 없다!

재개발 구역에 살고 있는데, 분양 신청을 하지 않았거나 분양 계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 되었나요? 그렇다고 해서 재개발조합이 마음대로 여러분의 집을 비워달라고 할 수 있는 것은 아닙니다. 오늘은 재개발 현금청산과 관련하여 조합이 여러분의 집을 인도받기 위해 거쳐야 하는 절차에 대해 알아보겠습니다.

핵심은 '돈'입니다.

재개발 사업에서 분양 신청을 하지 않으면 현금으로 보상을 받고 나가야 하는데, 이를 '현금청산'이라고 합니다. 핵심은 바로 '청산금' 지급입니다. 단순히 관리처분계획 인가·고시만으로 여러분의 집을 비워달라고 할 수는 없다는 것이죠. 대법원도 이에 대한 중요한 판결을 내렸습니다. (구 도시 및 주거환경정비법 관련)

재개발조합이 여러분의 집을 인도받기 위한 절차:

1. 청산금 협의: 조합은 현금청산 대상자와 청산금에 대해 협의해야 합니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제47조, 같은 법 시행령 제48조, 같은 법 제38조, 제40조 제1항)

2. 협의 불성립 시 수용재결: 만약 협의가 이루어지지 않으면, 조합은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용 절차를 진행해야 합니다. (공익사업법)

3. 청산금 지급: 조합은 공사에 착수하기 전에 현금청산 대상자에게 청산금 전액을 지급해야 합니다. (공익사업법 제62조) 협의가 성립된 경우, 청산금 지급과 부동산 인도는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 조합이 돈을 줘야 여러분도 집을 비워줄 의무가 생기는 겁니다. 수용절차의 경우에는 청산금 지급이 부동산 인도보다 선행되어야 합니다.

관리처분계획 인가·고시만으로는 부족!

구 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항은 관리처분계획 인가·고시 후에는 토지 등을 사용·수익할 수 없다고 규정하고 있습니다. 그러나 대법원은 이 조항만으로는 현금청산 대상자의 부동산 인도를 강제할 수 없다고 판단했습니다. 헌법상 재산권 보장 원칙에 따라, 청산금 지급이 전제되어야 한다는 것입니다.

핵심 관련 법조항:

• 구 도시 및 주거환경정비법 (2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정되기 전의 것) 제38조, 제40조 제1항, 제47조, 제49조 제6항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조
• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제62조
• 민법 제536조

정리하자면, 재개발조합은 현금청산 대상자에게 청산금을 지급하기 전에 함부로 부동산의 인도를 요구할 수 없습니다. 자신의 권리를 제대로 알고 정당한 보상을 받으세요!