재개발 구역에서 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 된 경우, 사업시행자(조합)가 보상금을 제대로 주지 않으면 어떻게 해야 할까요? 바로 토지수용위원회에 재결신청을 하는 방법이 있습니다. 그런데 재결신청을 하기 전에 토지보상법에 따른 복잡한 절차를 모두 거쳐야 하는지에 대해 논란이 있었습니다. 이번 포스팅에서는 이에 대한 대법원의 판단을 살펴보겠습니다.
사건의 개요
서울 가재울뉴타운 재개발 구역의 토지 소유자 A씨는 최초 분양신청을 했지만, 사업시행 변경인가 후 진행된 두 번째 분양신청 기간에는 신청하지 않고 현금청산을 요구했습니다. A씨는 조합과의 협의가 제대로 이루어지지 않자 조속한 재결신청을 요구했지만, 조합은 응하지 않았습니다. 결국 A씨는 조합의 부작위에 대해 소송을 제기했습니다.
쟁점
이 사건의 핵심 쟁점은 현금청산 대상자가 된 토지 소유자가 재결신청을 하기 위해 토지보상법에 따른 절차(토지·물건조서 작성, 보상계획 공고·열람, 감정평가, 협의 등)를 모두 거쳐야 하는지 여부였습니다.
원심(서울고등법원)의 판단
원심은 재개발 현금청산에서도 토지보상법상의 수용절차를 그대로 준용해야 한다고 판단했습니다. 따라서 A씨가 토지보상법상 절차를 거치지 않고 재결신청을 요구한 것은 부당하며, 조합이 재결신청을 하지 않은 것은 위법이 아니라고 보았습니다.
대법원의 판단
그러나 대법원은 원심의 판단을 뒤집었습니다. 도시정비법에는 현금청산에 관한 특별한 규정이 있고, 재개발 사업은 일반적인 공익사업과는 절차 진행에 있어 특수성이 있다는 점을 지적했습니다.
결론적으로 대법원은 토지보상법 제14조, 제15조, 제16조, 제68조(협의 및 그 사전절차 관련 규정)는 도시정비법상 현금청산 대상자에게는 준용되지 않는다고 판시했습니다. 즉, A씨와 같이 현금청산 대상이 된 토지 소유자는 도시정비법에 따른 절차만 거치면 재결신청을 할 수 있다는 것입니다.
관련 법조항
이 판결은 재개발 현금청산 과정에서 토지 소유자의 권리 보호를 강화하는 중요한 의미를 갖습니다. 토지보상법상의 복잡한 절차를 거치지 않고도 재결신청을 통해 권리를 구제받을 수 있는 길이 열린 것입니다.
일반행정판례
재개발 사업에서 현금청산 금액 협의가 안 될 경우 조합은 토지수용위원회의 재결을 통해 토지 등을 수용할 수 있으며, 수용보상금은 수용재결일 기준으로 산정해야 한다. 또한 조합설립변경인가 후에는 새로운 관리처분계획을 수립해야 하지만, 예외적인 경우 종전 분양신청 현황을 활용할 수 있다. 마지막으로 분양계약 체결 기간 내에 계약하지 않으면 현금청산 대상이 된다는 정관/관리처분계획 조항은 조합원에게 사업 이탈 기회를 추가로 주는 것이다.
민사판례
재개발 구역 내 현금청산 대상자가 된 건물 소유주는 청산금을 받기 전에는 건물을 인도할 의무가 없다. 재개발조합은 관리처분계획 인가만으로 건물 인도를 요구할 수 없고, 청산금 지급 의무를 먼저 이행하거나 건물 인도와 동시에 이행해야 한다.
일반행정판례
재개발 구역에서 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 된 토지 소유주는 별도의 협의 절차 없이 바로 수용재결을 신청할 수 있으며, 조합이 수용재결 신청을 지연할 경우 지연 가산금을 지급해야 한다.
민사판례
재건축 과정에서 조합과 분쟁이 있는 조합원이 분양신청을 못했을 경우, 조합은 해당 조합원(현금청산 대상자)에게 매도청구권을 행사할 수 있고, 분쟁 종료 후 최종적으로 분양신청을 거부한 시점을 기준으로 청산금이 산정된다.
민사판례
재개발 사업에서 조합원이 분양신청 후 조합이 분양계약 체결 절차를 진행하지 않았다는 이유만으로 조합원이 원할 경우 현금청산을 받을 권리가 자동으로 생기는 것은 아니다.
일반행정판례
재개발 사업에서 현금청산을 선택한 사람에게 조합이 사업비용을 부담시키려면, 정관이나 총회 결의에 단순히 사업비용을 공제한다는 추상적인 내용만 써서는 안 되고, 어떤 비용을 얼마나 부담하는지 구체적으로 정해야 한다는 판결입니다.