재건축 분양신청 안 하면 어떻게 될까요? 청산금 이야기

오늘은 재건축 사업에서 분양신청을 하지 않은 조합원에게 어떤 일이 발생하는지, 특히 청산금과 관련된 법률 문제를 살펴보겠습니다. 최근 대법원 판결을 바탕으로, 좀 더 쉽게 설명해 드리겠습니다.

분양신청을 하지 않으면 조합원 자격을 잃고 현금으로 청산 받습니다.

쉽게 말해, 재건축 아파트를 분양받지 않겠다고 하면 조합원 자격을 잃고, 대신 가지고 있던 땅이나 건물에 대한 돈을 받게 되는 것입니다. 이 돈을 '청산금'이라고 합니다.

청산금은 언제, 어떻게 계산될까요?

이번 대법원 판결의 핵심은 바로 이 청산금이 언제 발생하고 어떻게 계산되는지에 대한 것입니다.

• 청산금 지급 의무 발생 시기: 조합원이 분양신청을 하지 않겠다고 최종적으로 결정한 시점, 즉 조합원 지위를 잃는 때에 발생합니다. 본 판례에서는 조합이 조합원을 제명하고 현금 청산을 통보한 2007년 2월 2일이 기준이 되었습니다. (도시 및 주거환경정비법 제47조, 부칙(2002. 12. 30.) 제7조 제1항 참조)

• 청산금 산정 기준 시점: 청산금 지급 의무가 발생한 시점을 기준으로 해당 토지와 건물의 시가를 평가하여 계산합니다. 본 판례에서는 조합 규약에 청산금 산정 기준 시점을 따로 정하고 있지 않았기 때문에, 청산금 지급 의무 발생일인 2007년 2월 2일을 기준으로 산정해야 한다고 판결했습니다.

이미 신탁등기를 했다면 어떻게 될까요?

재건축을 위해 조합에 땅이나 건물의 소유권을 넘겨준 경우 (신탁등기)에도, 분양신청을 하지 않으면 청산금을 받을 수 있습니다. 이 경우, 별도로 소유권 이전 절차를 밟을 필요는 없습니다. 신탁은 목적을 달성할 수 없게 되어 종료되고, 재산은 조합에 귀속됩니다. (민법 제536조, 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다19204 판결 참조)

구 주택건설촉진법 적용 재건축 사업에도 도시정비법의 청산금 규정이 적용될까요?

아닙니다. 이번 판결에서 다뤄진 재건축 사업은 2003년 7월 1일 도시정비법 시행 이전에 구 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받은 경우였습니다. 이러한 경우 도시정비법의 청산금 관련 규정이 적용되지 않고, 조합의 정관이나 규약 등에 따라 청산이 이루어집니다. (도시 및 주거환경정비법 부칙(2002. 12. 30.) 제7조 제1항, 대법원 2009. 6. 25. 선고 2006다64559 판결 참조)

이번 판례는 재건축 사업에서 분양신청을 하지 않은 조합원의 권리와 청산금 산정 방식을 명확히 제시했다는 점에서 중요한 의미를 가집니다. 재건축 사업에 참여하시는 분들은 자신의 권리와 의무를 정확히 이해하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.