재건축 사업시행 변경과 종전자산 평가 시점

재건축 사업 진행 중 사업시행계획이 변경되는 경우가 종종 있습니다. 그런데 변경된 사업시행계획으로 인해 아파트 규모나 세대수가 달라지면, 기존 자산 가치 평가에도 영향을 미칠까요? 오늘은 사업시행계획 변경과 종전자산 평가 시점에 대한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

사업시행계획 변경, 종전자산 평가 시점은 언제일까?

재건축 사업은 조합원들이 기존 자산을 출자하여 새 아파트를 짓고, 이를 분양하여 얻는 이익을 나누는 방식으로 진행됩니다. 이때 조합원들 간의 출자 비율을 정하는 기준이 되는 것이 바로 '종전자산가격'입니다.

문제는 사업시행계획이 변경되는 경우 발생합니다. 계획 변경으로 아파트 규모나 세대수가 달라지면 종전자산가격 평가를 새로 해야 하는 것 아닌가 하는 의문이 생기죠.

이에 대해 대법원은 "최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 관리처분계획을 수립하는 것이 원칙"이라는 입장입니다. 즉, 사업시행계획이 변경되더라도 최초 사업시행계획 인가 고시일 당시의 가격을 기준으로 한다는 것입니다.

왜 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 할까?

이러한 판단의 근거는 다음과 같습니다.

• 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제48조 제1항 제4호: 관리처분계획에 포함될 사항 중 하나로 '사업시행인가 고시일을 기준으로 한 종전자산가격'을 명시하고 있습니다. 여기서 '사업시행인가 고시일'은 '최초 사업시행계획 인가 고시일'을 의미한다는 것이 대법원의 해석입니다.

• 분쟁 방지 및 평가 시점의 획일화: 평가 시점에 따라 자산 가격이 변동될 경우 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고, 평가 기준을 명확히 하기 위해서입니다.

• 사업시행계획 변경과 종전자산가격 평가의 독립성: 사업시행계획 변경이 종전자산 가격에 영향을 미치는 것은 아니라는 점도 고려되었습니다. 계획 변경은 미래를 향해 효력을 발생시키는 것이지, 과거의 종전자산가격 평가까지 무효화하는 것은 아니라는 논리입니다.

• 비례율을 통한 상승분 상쇄: 사업 완료 후 이익을 나누는 비례율 계산 방식을 고려하면, 종전자산 가격이 사후에 상승하더라도 비례율이 하락하여 그 상승분이 상쇄되므로, 평가 시점 차이가 조합원에게 불리하게 작용하지는 않는다는 점도 근거로 제시되었습니다.

판례의 의미

이 판례는 재건축 사업의 예측 가능성을 높이고 불필요한 분쟁을 줄이는 데 기여할 것으로 보입니다. 사업시행계획 변경 시마다 종전자산가격을 재평가해야 한다면 사업 진행이 지연되고 분쟁이 발생할 가능성이 높아지기 때문입니다.

참고 조문: 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제48조 제1항 제4호, 제2항 제1호, 제5항 제1호, 제6항(현행 삭제)