재건축 조합장 맘대로 보증 섰다?! 계약 효력, 이것만 알면 OK!

재건축 사업, 내 집 마련의 꿈을 실현하는 중요한 과정이지만 복잡한 절차와 법적인 문제 때문에 걱정되는 부분도 많으시죠? 특히 조합장의 권한과 관련된 문제는 조합원들의 재산권과 직결되기 때문에 더욱 신중해야 합니다. 오늘은 조합장이 마음대로 보증을 섰을 때 계약의 효력이 어떻게 되는지, 쉽고 명확하게 알려드리겠습니다.

사례: A 재건축 조합의 조합장 B씨는 C 회사에 대한 채무보증계약을 체결했습니다. 하지만 조합 규약에는 중요한 계약을 체결할 때는 조합 임원회의 결의와 조합원 총회의 결의를 거치도록 명시되어 있었습니다. B씨는 이러한 절차를 전혀 거치지 않았습니다. 이 경우, B씨가 C 회사와 체결한 보증계약은 효력이 있을까요?

결론부터 말씀드리면, B씨가 체결한 보증계약은 원칙적으로 유효합니다. 즉, 바로 무효라고 할 수는 없습니다.

하지만! 조합 규약에 명시된 임원회의 결의, 조합원 총회 결의 등의 절차는 조합장의 대표권을 제한하는 규정입니다. 만약 거래 상대방인 C 회사가 조합장 B씨의 대표권이 제한되어 있다는 사실, 그리고 B씨가 이를 어겼다는 사실을 알았거나, 조금만 주의를 기울였다면 알 수 있었음에도 몰랐다면, 그 보증계약은 무효가 될 수 있습니다.

핵심은 '거래 상대방의 선의·악의' 입니다. 조합 규약 위반 사실을 C 회사가 알았는지, 혹은 알지 못했더라도 알 수 있었는데도 몰랐는지(과실)가 중요한 판단 기준이 됩니다. 그리고 이 부분은 계약의 무효를 주장하는 쪽, 즉 A 조합에서 입증해야 합니다.

관련 판례: 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072 전원합의체 판결

정리하자면, 조합장이 규약을 어기고 계약을 체결했더라도 그 계약은 일단 유효합니다. 다만, 상대방이 조합장의 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었음에도 몰랐다는 점을 조합 측에서 입증한다면 계약은 무효가 될 수 있습니다. 따라서 재건축 조합과 거래할 때는 조합 규약과 조합장의 권한 범위를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 불필요한 법적 분쟁을 예방하고 안전하게 거래를 진행할 수 있습니다.