재건축 현금청산, 조합은 어떻게 소유권을 얻을까?

재건축 사업에서 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 된 소유자에게 조합이 어떻게 소유권을 넘겨받을 수 있는지에 대한 법적 절차에 대해 알아보겠습니다. 이번 포스팅은 대법원의 판결(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 등)을 바탕으로 작성되었습니다.

현금청산과 소유권 이전, 간단하지 않다?

흔히 생각하기에, 현금청산 대상자는 돈을 받고 조합에 집을 넘겨주면 끝이라고 생각할 수 있습니다. 그런데 법적으로는 그렇게 간단하지 않습니다. 단순히 도시정비법 제47조(현금청산 의무)만으로 조합이 소유권 이전을 요구할 수는 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 즉, 제47조는 조합의 현금 지급 의무만 규정할 뿐, 소유권 이전에 대한 직접적인 근거가 되지는 않습니다.

그렇다면, 조합은 어떤 방법으로 소유권을 확보할까요?

핵심은 바로 **"매도청구권"**입니다. 도시정비법 제39조는 사업시행자에게 매도청구권을 부여하고 있습니다. 원래 이 조항은 조합원이 아닌 사람에게 적용되는 것이 원칙입니다. 하지만 분양신청을 하지 않은 현금청산 대상자는 조합원 지위를 잃게 되고, 조합 탈퇴자와 비슷한 신분이 됩니다. 따라서 조합은 도시정비법 제39조를 준용하여 현금청산 대상자에게 매도청구권을 행사할 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다.

매도청구권 행사의 구체적인 내용

대법원은 이 매도청구권 행사로 인해 매매계약이 성립된 것으로 간주되는 시점을 "분양신청기간 종료일 다음날"로 명시했습니다. 이 날짜는 도시정비법 제46조에 따라 청산금 지급 의무 발생 시점이기도 하며, 동시에 현금청산 대상 부동산의 가치를 평가하는 기준 시점이기도 합니다 (대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결 참조).

또한, 이러한 매도청구권 행사에는 집합건물법 제48조(매도청구권 행사 절차)가 준용되지 않습니다. 일반적인 매도청구와 달리, 재건축 현금청산의 경우에는 최고 절차나 특정 기간의 제약 없이 매도청구권을 행사할 수 있다는 의미입니다.

정리하자면,

재건축 조합은 현금청산 대상자에게 도시정비법 제39조(매도청구권)를 준용하여 소유권 이전을 요구할 수 있습니다. 이때 매매계약 체결일은 분양신청기간 종료일 다음날로 의제되며, 이 날을 기준으로 청산금이 평가됩니다. 집합건물법상의 매도청구권 행사 절차는 준용되지 않습니다. 이를 통해 조합은 합법적으로 현금청산 대상 부동산의 소유권을 확보할 수 있습니다.