재건축 현금청산과 부당이득, 핵심은 '동시이행'!

오늘은 재건축 과정에서 발생하는 현금청산과 부당이득 반환 문제에 대해 알아보겠습니다. 최근 대법원 판결을 통해 이와 관련된 중요한 법리가 다시 한번 확인되었는데요, 핵심은 바로 **청산금 지급과 소유권 이전의 '동시이행'**입니다.

사건의 개요

이 사건은 재건축조합(원고)과 현금청산 대상자인 토지 및 건축물 소유자(피고) 사이의 분쟁입니다. 피고들은 재건축 사업구역 내 부동산 소유자로 현금청산을 선택했습니다. 원고는 소송을 통해 감정가에 따른 청산금을 공탁하고, 피고들은 부동산에서 퇴거했습니다. 이후 소송에서 조정이 성립되어 원고는 피고들에게 추가 금액을 지급하기로 합의했습니다.

원심은 피고들이 청산금 공탁 이후 퇴거 전까지 부동산을 무단으로 사용했다며 부당이득 반환을 명령했습니다. 하지만 대법원은 이를 뒤집었습니다.

대법원의 판단

대법원은 주택재건축사업에는 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법') 제49조 제6항 단서 및 토지보상법 규정이 적용되지 않는다고 판단했습니다. (대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 참조)

또한, 구 도시정비법 제47조에 따라 현금청산이 이루어지는 경우, 조합의 청산금 지급 의무와 소유자의 소유권 이전 의무는 동시이행 관계라고 명시했습니다. (대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2015. 11. 19. 선고 2012다114776 전원합의체 판결 등 참조) 즉, 조합이 청산금 전액을 지급하기 전까지 소유자는 부동산을 점유하고 사용할 권리가 있다는 것입니다.

이 사건에서 피고들은 조정을 통해 확정된 청산금 전액을 받기 전이었으므로, 부동산을 점유·사용할 권리가 있었습니다. 따라서 원심의 부당이득 반환 판결은 잘못되었다는 것이 대법원의 결론입니다.

핵심 정리

• 재건축 현금청산 시, 조합의 청산금 지급과 소유자의 소유권 이전은 동시이행 관계입니다.
• 청산금이 전액 지급되기 전까지 소유자는 부동산을 점유·사용할 권리가 있습니다.
• 주택재건축사업에는 구 도시정비법 제49조 제6항 단서와 토지보상법이 적용되지 않습니다.

이번 판결은 재건축 현금청산 과정에서 조합과 소유자 사이의 권리관계를 명확히 했다는 점에서 큰 의의가 있습니다. 현금청산 대상자는 자신의 권리를 정확히 이해하고, 조합과의 협상에 임하는 것이 중요합니다.