낡은 집 허물고 새집 지었는데, 경매되면 세입자는 어떡하죠? (대지 매각대금과 소액임차인의 권리)

이사 갈 집을 구할 때 가장 걱정되는 것 중 하나는 바로 "내 보증금은 안전할까?" 하는 부분이죠. 특히 집주인의 사정으로 집이 경매에 넘어가는 경우, 세입자는 보증금을 돌려받지 못할까 봐 불안할 수밖에 없습니다. 오늘은 낡은 집을 허물고 새로 지은 집에 살고 있는 세입자가 집이 경매에 넘어갔을 때, 대지 매각대금에서 보증금을 받을 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

사례:

철수(세입자)는 적은 보증금으로 영희(집주인)에게서 집을 빌려 이사하고 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 이 집은 대지와 함께 민수(근저당권자)에게 담보로 제공되어 근저당권이 설정된 상태였습니다. 게다가 철수가 이사 온 집은 낡은 집을 허물고 그 자리에 새로 지은 집이었습니다. 만약 이 집이 경매에 넘어간다면, 철수는 소액임차인으로서 대지 매각대금에서도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있을까요?

소액임차인의 권리:

주택임대차보호법 제8조는 소액임차인의 최우선변제권을 규정하고 있습니다. 즉, 일정 금액 이하의 보증금을 가진 임차인은 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 이때 우선변제를 받을 수 있는 금액은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하며, (대지 가액을 포함한) 주택 가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. (주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3항, 제8조의2)

쟁점: 대지에 설정된 근저당권과 신축 건물의 소액임차인

대지에 근저당권이 설정된 후 건물이 새로 지어진 경우, 그 신축 건물의 소액임차인이 대지 경매대금에서도 최우선변제권을 주장할 수 있을지가 문제됩니다.

• 대법원(1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결)은 이런 경우 소액임차인에게 대지 경매대금에 대한 우선변제권을 인정하지 않았습니다. 그 이유는 근저당권 설정 이후에 지어진 건물에 대한 소액임차인의 권리까지 인정하면, 근저당권자가 예상하지 못한 손해를 입게 될 가능성이 크기 때문입니다.

다른 관점: 기존 주택 철거 후 신축의 경우

하지만 기존에 있던 주택을 허물고 그 자리에 새로 집을 지은 경우라면 어떨까요? 서울지방법원 서부지원(1998. 7. 22. 선고 97가단37992 판결)은 이런 경우, 새로 지어진 주택의 소액임차인도 대지 경매대금에서 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있다고 판결했습니다. 근저당권자는 토지와 기존 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 소액임차인이 존재할 가능성을 고려했을 것이라는 점이 그 이유입니다.

결론:

위 사례에서 철수가 보증금을 돌려받을 수 있을지는 상황에 따라 달라집니다. 대법원 판례에 따르면, 단순히 대지에 근저당권이 설정된 후 새로 지어진 건물이라면 철수는 대지 경매대금에서 보증금을 우선적으로 변제받기 어려울 수 있습니다. 하지만 기존 주택을 허물고 새로 집을 지은 경우라면, 하급심 판례처럼 철수도 대지 경매대금에서 보증금을 우선적으로 변제받을 가능성이 있습니다. 정확한 판단을 위해서는 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.