재건축! 내 집, 내 아파트가 새집 된다는 생각에 설렘 가득하시죠? 하지만 재건축은 복잡한 절차를 거쳐야 하기 때문에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 조합과 계약 관련 문제는 더욱 주의해야 하는데요. 오늘은 재건축조합과 계약할 때 꼭 알아야 할 중요한 정보를 알려드리겠습니다!
총회 결의 없이 진행된 계약은 무효!
재건축조합이 외부 업체와 계약을 맺을 때는 반드시 조합원들의 총회 결의를 거쳐야 합니다. 이는 도시 및 주거환경정비법에 명시된 강행규정입니다. 만약 조합 대표가 총회 결의 없이 임의로 계약을 체결했다면, 그 계약은 무효입니다.
"나는 몰랐는데요?" "조합 대표 말만 믿었는데요?" 안타깝지만 소용없습니다. 계약 상대방이 법적 제한 사실을 몰랐거나, 총회 결의의 정족수 등에 대해 잘못 알고 있었더라도 계약은 무효가 됩니다. 심지어 총회 결의 정족수가 법에 명시적으로 정해져 있지 않더라도, 일반적인 과반수보다 더 높은 정족수가 필요한 경우에도 마찬가지입니다. 총회 결의 없이는 절대 안 됩니다!
착오나 대리권 남용 주장도 안 돼요!
"총회 결의가 있는 줄 알았는데 없었다면 착오에 의한 계약 아닌가요?" 아니면 "조합 대표가 대리인 자격으로 계약한 거니까 대리권 남용으로 취소할 수 있지 않나요?"
안타깝지만 이런 주장도 받아들여지지 않습니다. 법에서 정한 절차를 지키지 않은 계약은 무효이기 때문에, 민법상 '착오에 의한 의사표시(비진의표시)'나 '표현대리' 법리를 적용할 수 없습니다. (대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결)
결론: 재건축조합과 계약할 땐 총회 결의 여부부터 확인하세요!
재건축은 큰돈이 오가는 중요한 사업입니다. 계약 전에 반드시 총회 결의가 있었는지, 절차상 문제는 없는지 꼼꼼히 확인해야 나중에 낭패를 보는 일을 막을 수 있습니다. "아는 것이 힘"입니다! 꼼꼼히 확인하고 안전하게 재산을 지키세요!
상담사례
재건축조합 계약은 총회 결의가 없으면 상대방이 몰랐더라도 무효이며, 재산권 보호를 위해 총회 결의 내용을 반드시 확인해야 한다.
민사판례
재건축조합이 조합원 총회의 결의 없이 조합원에게 비용 부담이 되는 계약을 체결하면 그 계약은 무효입니다. 계약 상대방이 이 사실을 몰랐더라도 마찬가지입니다.
민사판례
재건축조합 대표가 조합원 총회 결의 없이 설계용역계약을 체결했을 때, 그 계약이 유효한지에 대한 판례입니다. 총회 결의 없이 체결된 계약이라도 상대방이 대표권 제한 사실을 몰랐다면 유효할 수 있습니다.
민사판례
재건축조합의 조합장이 조합원에게 부담이 되는 계약을 체결할 때 총회 결의를 거쳐야 한다는 조합 규약이 있더라도, 이를 등기하지 않으면 제3자에게 효력이 없다.
민사판례
재건축조합이 조합원 총회 의결 없이 예산에 없는 지출을 발생시키는 계약을 하면 그 계약은 무효입니다. 예비비라도 예산으로 정해진 범위를 넘어서면 총회 의결이 필요합니다.
민사판례
아파트 재건축을 위한 주민 동의(재건축 결의)와 재건축조합 설립은 별개의 절차이므로, 재건축 결의에 문제가 있어 무효가 되더라도 재건축조합 설립 자체는 유효할 수 있다. 따라서 조합원은 조합 규약에 따라 재건축 사업에 협조해야 할 의무가 있다.