재외국민의 국내 거소신고, 전세집 대항력 인정받을 수 있을까?

외국에 살다가 한국에 들어와서 집을 전세로 구했다면, 혹시 집이 경매에 넘어가 보증금을 떼일까 걱정되실 겁니다. 이런 걱정을 덜어주는 것이 바로 대항력입니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인에게 기존의 전세 계약을 주장할 수 있습니다. 일반적으로 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력이 생깁니다.

그런데 재외국민은 전입신고 대신 거소신고를 합니다. 그렇다면 거소신고만으로도 전세집 대항력을 인정받을 수 있을까요? 오늘은 관련된 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

캐나다에 살던 재외국민 A씨는 한국에서 집을 전세로 구하고 거소신고를 했습니다. A씨는 이후 집주인이 바뀌었는데, 새로운 집주인에게 전세 계약을 주장할 수 있을지가 문제 되었습니다. A씨는 "재외동포법에 따라 거소신고를 했으니 주민등록과 같은 효력이 있다"고 주장했죠.

하지만 법원은 A씨의 주장을 받아들이지 않았습니다. 재외동포법 제9조는 거소신고증으로 주민등록증 등을 대신할 수 있다고 규정하고 있지만, 이는 단순히 서류상의 증명을 대체하는 것일 뿐, 거소신고 자체에 주민등록과 같은 법적 효력을 부여하는 것은 아니라는 것입니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 규정한 주민등록은 제3자가 임차권의 존재를 쉽게 알 수 있도록 하는 공시 기능을 합니다. 그러나 재외동포법상 거소신고는 주민등록처럼 이해관계인의 열람 등이 허용되지 않아 공시 기능이 약합니다. 따라서 거소신고만으로는 대항력을 인정하기 어렵다는 것이 법원의 판단입니다.

이 판례는 재외국민이 국내에서 전세집을 구할 때 거소신고만으로는 대항력을 갖출 수 없다는 점을 명확히 보여줍니다. 따라서 재외국민도 주민등록을 하고 전입신고를 해야 안전하게 전세 보증금을 보호받을 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

참고 법률:

• 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2007. 7. 13. 법률 제8500호로 개정되기 전의 것) 제6조, 제9조
• 구 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항