전대차 계약에서 임대인, 임차인, 전차인의 관계와 차임 감액

안녕하세요! 오늘은 전대차 계약에서 임대인, 임차인, 전차인의 복잡한 법률 관계와 차임 감액에 대해 알아보겠습니다. 특히 전대차 계약 도중 차임이 감액된 경우, 그 효력이 임대인에게까지 미치는지에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

전대차? 그게 뭐죠?

전대차란 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차한 부동산을 다시 다른 사람에게 빌려주는 것을 말합니다. 이때 원래 임차인은 '전대인', 새로 빌리는 사람은 '전차인'이 됩니다.

세 사람의 관계는 어떻게 될까요?

• 임대인 - 임차인: 기존 임대차 계약은 그대로 유지됩니다. (민법 제630조 제2항)
• 임차인(전대인) - 전차인: 새로운 전대차 계약이 성립합니다.
• 임대인 - 전차인: 직접적인 계약 관계는 없지만, 법적으로 전차인은 임대인에게 일정 의무를 부담합니다. 이는 임대인을 보호하기 위한 장치입니다. (민법 제630조 제1항) 전차인은 전대차계약에서 정한 의무 이상으로 임대인에게 책임을 지지는 않습니다. 또한 원래 임대차계약에서 임차인이 임대인에게 부담하는 의무 이상의 책임을 지지도 않습니다.

차임을 감액하면 어떻게 될까요?

전대인과 전차인은 자유롭게 전대차 계약 내용을 변경할 수 있습니다 (계약자유의 원칙). 차임 감액도 가능합니다. 중요한 것은 이러한 변경이 임대인에게도 영향을 미친다는 점입니다. 특별한 사정이 없다면, 전차인은 변경된 계약 내용, 즉 감액된 차임을 임대인에게 주장할 수 있습니다.

만약 임대차가 종료된 후 전차인이 임대인에게 차임 상당의 부당이득을 반환해야 하는 상황이라면, 감액 후 차임을 기준으로 계산해야 합니다. 감액 전 차임이 아닙니다.

전차인이 이미 낸 차임은 어떻게 되나요?

전차인이 전대인에게 차임을 미리 지급했더라도, 그 시점이 전대차계약에서 정한 차임 지급 시기 전이라면, 임대인에게는 그 사실을 주장할 수 없습니다. 하지만 차임 지급 시기 이후에 낸 차임, 또는 임대인이 차임을 청구하기 전에 지급 시기가 도래한 차임에 대해서는 임대인에게 대항할 수 있습니다. (대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결)

관련 법조항과 판례

• 민법 제630조 (전대의 효력)
• 대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결
• 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결

전대차는 여러 당사자가 얽혀있는 만큼 법률 관계가 복잡할 수 있습니다. 위 내용을 참고하셔서 권리와 의무를 명확히 이해하고 계약을 진행하시기 바랍니다.