전세 계약 끝났는데 전세권 설정 안 해줬어요! 😰 이럴 땐 어떻게 해야 할까요?

전세 계약, 특히 상가 전세 계약 시 전세권 설정을 약속받았는데 집주인이 이행하지 않는 경우가 종종 있습니다. 저도 2년 전세 계약하며 전세권 설정을 계약서에 명시했는데, 집주인이 계속 미루더니 결국 계약 기간이 끝나버렸어요. 전세금을 돌려달라고 했더니 새 세입자가 들어와야 준다네요. 울며 겨자 먹기로 계속 영업 중인데, 이제라도 전세권 설정을 요구할 수 있을까요? 답답한 마음에 알아본 내용을 공유합니다.

전세권, 왜 중요할까요?

전세권은 단순히 돈을 내고 집을 빌리는 것 이상의 권리를 갖습니다. 전세금을 내고 부동산을 사용하는 용익물권적인 성격과, 다른 채권자보다 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있는 담보물권적인 성격을 모두 가지고 있습니다 (민법 제303조). 전세권 설정 등기를 하면, 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가더라도 내 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 강력한 보호막이 생기는 셈이죠.

계약 기간 만료 후, 전세권 설정 등기 가능할까요?

안타깝게도 전세 계약 기간이 만료된 후에는 전세권 설정 등기를 요구하기 어렵습니다. 계약 기간 중에는 집주인에게 전세권 설정 등기 절차 이행을 청구하는 소송을 제기할 수 있지만, 계약이 끝나면 이 권리 또한 소멸하기 때문입니다. 관련 판례 (대법원 1974. 4. 23. 선고 73다1262 판결) 와 등기예규 (등기예규 제229호 1974. 4. 23. 제정)에서도 이를 명확히 하고 있습니다. 계약 기간이 끝나기 전에 미리 조치를 취하는 것이 중요한 이유입니다.

그럼, 전세금은 어떻게 돌려받을 수 있을까요?

전세권 설정은 어렵지만, 전세금을 돌려받을 방법은 있습니다.

1. 부동산 가압류: 집주인이 다른 곳에 재산을 처분하지 못하도록 부동산 가압류 신청을 하는 것이 좋습니다.
2. 전세금 반환 청구 소송: 집주인을 상대로 전세금 반환 청구 소송을 제기해야 합니다. 승소하면 판결문을 근거로 가압류한 부동산을 경매에 넣어 전세금을 회수할 수 있습니다.

상가 임차인이라면? 임차권등기명령!

만약 상가 임차인이고, 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이라면, 임차권등기명령 제도를 활용할 수 있습니다. 임대차 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다 (상가건물임대차보호법 제6조). 임차권등기명령이 나면, 실제로 이사를 가지 않더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 자신의 상가가 상가건물 임대차보호법 적용 대상인지 꼼꼼하게 확인해보세요.

전세 계약, 특히 전세권 설정과 관련된 문제는 복잡하고 어려울 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 자신의 권리를 지키고 안전하게 전세금을 돌려받을 수 있도록 적극적으로 대처하는 것이 중요합니다.