전세 계약했는데 집주인이 몰래 근저당 설정?! 😱 배임죄 성립할까요?

전세 계약을 했는데, 집주인이 몰래 다른 사람에게 근저당을 설정했다면 어떻게 해야 할까요? 생각만 해도 아찔한 상황인데요. 오늘은 이런 경우 배임죄가 성립하는지, 집주인에게 어떤 책임을 물을 수 있는지 알아보겠습니다.

사례:

세입자 A씨는 집주인 B씨와 7,500만원에 전세 계약을 했습니다. B씨는 건물 증축 후 소유권 보존 등기를 마치면 A씨에게 전세권을 설정해주기로 약속했습니다. 그런데 B씨는 등기 후에도 A씨에게 전세권 설정을 해주지 않았고, 오히려 다른 세입자 C씨에게 9,000만원(채권최고액)의 근저당권을 설정해주었습니다. 만약 이 건물이 경매에 넘어간다면 B씨는 A씨에게 어떤 책임을 져야 할까요?

해설:

이런 경우, B씨는 A씨에게 배임죄로 처벌받을 가능성이 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 전세권 설정 의무를 가진 사람이 제3자에게 근저당권을 설정해 전세권자에게 손해를 입힐 위험이 있다면 배임죄가 성립할 수 있습니다. (대법원 2006. 6. 15. 선고 2004도5102 판결)

배임죄 성립 여부는 건물의 가치를 기준으로 판단합니다. A씨의 전세금 7,500만원과 C씨의 근저당권 채권최고액 9,000만원을 합한 1억 6,500만원보다 건물의 가치가 높다면 B씨는 배임죄를 면할 수 있습니다. A씨는 경매에서 자신의 전세금을 전액 배당받을 수 있기 때문입니다.

그러나 건물의 가치가 1억 6,500만원보다 낮다면, A씨는 경매에서 전세금을 전부 돌려받지 못할 위험이 생깁니다. 이 경우 B씨는 A씨에게 배임죄로 처벌받을 수 있습니다.

핵심 정리:

• 집주인이 전세권 설정 약속을 어기고 다른 사람에게 근저당권을 설정하면 배임죄가 성립할 수 있습니다.
• 배임죄 성립 여부는 건물의 가치와 전세금, 근저당권 설정 금액을 비교하여 판단합니다.
• 건물 가치가 전세금과 근저당권 설정 금액의 합보다 낮으면 집주인은 배임죄로 처벌받을 가능성이 높습니다.

참고: 배임죄는 형법 제355조 제2항에 규정되어 있습니다. (타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로 재산상의 이익을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.)

전세 계약 시에는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 특약사항 등을 명확히 기재하여 이러한 문제를 예방하는 것이 중요합니다. 만약 이미 피해를 입었다면 법률 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대처해야 합니다.