전세권 설정 약속 후 다른 사람에게 근저당권 설정해도 배임죄일까?

집주인이 세입자에게 전세권을 설정해주기로 약속해놓고, 다른 사람에게 근저당권을 설정해버리는 경우가 있습니다. 이런 경우 세입자 입장에서는 당황스럽고 억울할 수밖에 없는데요. 과연 집주인의 이러한 행동이 배임죄에 해당할까요? 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

피고인은 피해자에게 건물 일부를 전세금 7,500만 원에 임대하면서 소유권보존등기를 마치는 대로 전세권을 설정해주기로 약속했습니다. 그러나 피고인은 약속을 지키지 않고, 피해자보다 나중에 해당 건물의 다른 일부를 임차한 다른 사람(공소외 1)에게 9,000만 원의 근저당권을 설정해주었습니다. 이에 검사는 피고인을 배임 혐의로 기소했습니다.

쟁점 및 판단

이 사건의 쟁점은 전세권 설정 약속을 어기고 다른 사람에게 근저당권을 설정해 준 행위가 배임죄에 해당하는지 여부였습니다. 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로 재산상의 손해를 가한 때 성립하는 범죄입니다(형법 제355조 제2항).

대법원은 피고인의 행위가 배임죄에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 담보가치 상실 여부가 중요: 전세권 설정 의무를 부담하는 자가 제3자에게 근저당권을 설정해 준 경우, 배임죄가 성립하려면 그 행위로 인해 부동산의 담보가치가 상실되어야 합니다. 즉, 전세권자에게 손해가 발생했는지 여부를 따져봐야 합니다.

• 부동산의 시가와 선순위 담보권 고려: 담보가치 상실 여부를 판단하기 위해서는 부동산의 시가와 선순위 담보권 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 이 사건에서 법원은 당시 건물의 시가, 기존 근저당권의 피담보채권액, 가압류채권액 등을 모두 고려하여 계산한 결과, 피고인이 공소외 1에게 근저당권을 설정해 주더라도 피해자의 전세금을 보호할 수 있는 담보가치가 남아있다고 판단했습니다.

결론

이 사건에서 대법원은 피고인이 전세권 설정 약속을 어기고 다른 사람에게 근저당권을 설정해 준 행위가 비록 부적절하기는 하나, 피해자에게 실질적인 재산상 손해를 입히지 않았으므로 배임죄가 성립하지 않는다고 판단했습니다(대법원 1990. 4. 24. 선고 89도2281 판결 참조).

이 판례는 전세권 설정과 근저당권 설정 사이의 법률관계를 이해하는 데 중요한 판례입니다. 비슷한 상황에 처한 분들은 이 판례를 참고하여 자신의 권리를 보호받을 수 있도록 해야 할 것입니다.