전세권 설정 약속 어기고 다른 사람에게 저당 잡히면 배임죄?

전세 계약할 때 집주인이 전세권 설정을 약속했는데, 갑자기 다른 사람에게 저당권을 설정해버렸다면 어떻게 될까요? 오늘은 전세권 설정 약속을 어기고 제3자에게 저당권을 설정해준 집주인의 배임죄 성립 여부를 다룬 판례를 소개합니다.

사건의 개요

피고인은 이미 1억 8천만원의 근저당권이 설정된 건물에 대해 피해자와 1억 3천만원의 전세 계약을 체결했습니다. 이때 피고인은 피해자에게 전세권 설정을 약속했지만, 이를 어기고 제3자에게 2억 7천만원의 근저당권을 설정했습니다.

원심에서는 피고인의 행위가 배임죄에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 당시 건물의 담보가치가 두 근저당권의 채권최고액과 전세금을 합친 금액보다 높았기 때문에, 피해자가 실질적인 손해를 입었다고 보기 어렵다는 것이었습니다. 즉, 경매가 진행되더라도 피해자는 전세금을 돌려받을 수 있을 것이라고 본 것이죠.

대법원의 판단

그러나 대법원은 원심의 판단에 오류가 있다고 지적했습니다. 배임죄의 성립 여부를 판단하기 위해서는 제3자에게 근저당권을 설정해준 당시의 건물 담보가치를 따져봐야 하는데, 원심은 이를 제대로 심리하지 않았다는 것입니다. 원심은 근저당권 설정 후 9개월이 지난 시점의 건물 시가만을 고려했는데, 이는 잘못이라는 것이죠.

즉, 대법원은 제3자에게 저당권이 설정된 바로 그 시점에 피해자의 전세금 반환이 어려워졌는지를 따져봐야 한다고 판단했습니다. 원심은 이 부분을 제대로 심리하지 않았으므로, 판결을 다시 검토해야 한다고 결정했습니다.

핵심 정리

• 집주인이 전세권 설정 약속을 어기고 제3자에게 저당권을 설정하면 배임죄가 성립할 수 있습니다.
• 배임죄 성립 여부는 제3자에게 저당권이 설정된 당시 건물의 담보가치를 기준으로 판단해야 합니다.

관련 법 조항: 형법 제355조 제2항 (타인의 사무를 처리하는 자가 임무에 위배하는 행위로 재산상의 이익을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 하여 재산상 손해를 가한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.)