전세 끝났는데 보증금 돌려받기 힘들다고? 임대보증금 반환자금 보증제도 알아보자!

전세 계약 만료가 다가오는데, 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않을까 봐 걱정되시나요? 전세 사기 뉴스를 보면 더욱 불안한 마음이 드는 요즘, 임대보증금 반환자금 보증제도를 통해 안심하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 오늘은 이 제도에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1. 나도 보증 신청할 수 있을까? (보증신청대상자)

다음과 같은 상황에 해당하는 임대인이라면 보증 신청이 가능합니다.

• 임대차계약 기간이 만료된 경우
• 최초 임대차계약 체결 후 2년이 지나고 임대인과 임차인이 합의하여 계약을 해지한 경우
• 묵시적 갱신(계약 기간이 끝났지만, 별도의 의사표시 없이 계약이 자동 연장된 경우)된 임대차계약을 해지하는 경우
• 임차인의 잘못으로 임대차계약이 해지된 경우 (예: 월세 연체, 계약 위반 등)

2. 어떤 집이 보증 대상일까? (보증대상주택)

모든 주택이 보증 대상은 아닙니다. 다음 조건을 모두 만족해야 합니다.

• 고가주택이 아닌 주택: 소득세법 시행령 [별표 1] '주택의 기준시가 표'에 따라 고가주택에 해당하지 않아야 합니다.
• 주택 용도의 건물: 등기부등본상 용도가 '주택'이어야 합니다.
• 복합용도 건물의 경우 주거 면적: 상가와 주택이 함께 있는 건물의 경우, 총 임차 면적 중 주거용 면적이 절반 이상이어야 합니다.
• 소유권 문제가 없는 건물: 등기부등본상 소유권에 다른 사람의 권리 (예: 가압류, 가등기 등)가 설정되어 있으면 안 됩니다.
• 건물과 토지 소유: 건물과 토지 모두 신청인의 소유여야 합니다. 만약 소유자가 다르다면, 다른 소유자가 공동임대인으로 임대차계약을 체결해야 합니다. (민법 제541조 참조)

3. 언제 신청해야 할까? (보증신청시기)

보증 신청 시기는 임대차계약 종료 사유에 따라 다릅니다.

• 계약 만료: 계약 만료일 전후 3개월 이내
• 합의 해지: 해지일 전후 3개월 이내
• 묵시적 갱신 해지: 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 6개월 이내 (주택임대차보호법 제6조의3 참조)
• 임차인 귀책사유 해지: 임대인의 해지 통지일로부터 6개월이 지난 후 3개월 이내

4. 얼마까지 보증받을 수 있을까? (보증한도)

보증 한도는 다음 세 가지 금액 중 가장 적은 금액입니다.

• 2억원 - 기존에 받은 임대보증금 반환자금 보증 잔액
• (총 임대보증금 × 30%) 또는 [(주택가격 × 60%) + 500만원] – 선순위채권액(담보대출 등) 중 적은 금액. 단, 신청 금액이 2,500만원 이하인 경우 후자의 산식은 적용하지 않습니다.
• 임대인이 돌려줘야 할 임대보증금
• 주택당 보증한도 1억원 - 동일 목적물 기 이용 임대보증금반환자금보증 잔액

참고로, 보증금액이 5천만원을 초과하면 해당 주택에 근저당권이 설정될 수 있습니다.

5. 더 자세한 정보는 어디서?

더 자세한 내용은 한국주택금융공사 홈페이지(https://www.hf.go.kr)를 참고하세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 모든 상황에 적용될 수 있는 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.