전세 끝났는데, 전세금 돌려받을 권리만 넘겨받을 수 있나요?

이사철이 다가오면 전세금 반환 문제로 골머리를 앓는 분들이 많습니다. 전세금을 돌려받지 못한 세입자 乙씨가, 자신이 받아야 할 돈(전세금)을 다른 사람 甲씨에게 넘겨주는 경우를 생각해 볼까요? 이런 상황, 가능할까요? 오늘은 전세금 반환채권 양도에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

乙씨는 丙씨 소유의 집에 전세로 살고 있었습니다. 전세 계약이 끝났지만 丙씨는 3,000만원의 전세금을 돌려주지 않았습니다. 마침 乙씨는 甲씨에게 3,000만원의 빚이 있었습니다. 乙씨는 丙씨에게 받아야 할 전세금 3,000만원을 甲씨에게 주기로 하고, 丙씨에게 "이제 내 전세금은 甲씨에게 주세요!"라는 내용증명을 보냈습니다. (이것을 채권양도 통지라고 합니다.) 하지만 전세권 이전 등기는 하지 않았습니다. 이후 乙씨는 丙씨에게 집을 돌려주고 전세권 설정 등기도 말소했습니다. 이제 甲씨가 丙씨에게 전세금을 달라고 했더니, 丙씨는 "甲씨와 乙씨 사이의 전세금 반환채권 양도는 무효다!"라고 주장합니다. 과연 甲씨는 丙씨에게 전세금을 받을 수 있을까요?

전세권, 그리고 전세금반환채권이란?

전세권은 단순히 돈을 빌려주고 받는 것과는 다릅니다. 전세권자는 집을 점유하고 사용할 수 있는 권리(용익물권)와, 집이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 권리(담보물권)를 동시에 가지고 있습니다. (민법 제303조 제1항, 제318조) 전세 계약이 끝나면 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려줘야 하는데, 이때 세입자가 집주인에게 가지는 권리를 전세금반환채권이라고 합니다.

핵심은 전세권과 전세금반환채권의 분리 양도!

전세권은 전세금반환채권과 붙어 다니는 성질(부종성, 수반성)이 있습니다. 원칙적으로 전세권 없이 전세금반환채권만 따로 넘겨줄 수는 없습니다. 그러나 예외적인 경우가 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 전세 계약 기간이 끝났거나, 세입자와 집주인이 합의해서 전세 계약을 해지한 경우에는 전세금반환채권만 따로 넘겨줄 수 있다고 합니다. (대법원 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결, 대법원 2004. 4. 28. 선고 2003다61542 판결) 이 경우 전세금반환채권을 넘겨받은 사람은 전세권과 같은 담보력은 없지만, 집주인에게 전세금을 청구할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

사례의 결론

위 사례에서 乙씨의 전세 계약은 이미 기간이 만료되었고, 乙씨는 집을 丙씨에게 돌려주고 전세권 등기도 말소했습니다. 즉, 전세권은 이미 소멸한 상태입니다. 따라서 甲씨는 乙씨로부터 전세금반환채권을 유효하게 넘겨받았고, 丙씨에게 전세금 3,000만원을 청구할 수 있습니다. 다만, 전세권이 소멸했기 때문에 甲씨는 전세권과 같은 우선변제권 등은 가질 수 없습니다. 일반 채권자와 같은 지위에서 전세금 반환을 청구해야 합니다.