전세금 돌려줘야 하는데, 세입자 빚 때문에 못 돌려준다고요? 잠깐!

전세 계약 만료 후 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려줘야 하는 것이 당연한 의무입니다. 그런데 세입자가 집주인에게 빚이 있다면 어떨까요? "세입자가 나한테 빚진 게 있으니 전세금에서 그만큼 빼고 돌려주겠다!"라고 할 수 있을까요? 상황은 생각보다 복잡할 수 있습니다. 특히 세입자가 전세금을 담보로 대출을 받았다면 더욱 그렇습니다.

오늘은 전세금 반환과 관련하여 세입자의 빚, 그리고 전세금 담보 대출이 얽힌 상황에 대해 알아보겠습니다.

사례를 통해 살펴보겠습니다.

건물주 甲은 세입자 乙에게 전세를 주고, 乙은 전세금을 담보로 丙에게 대출을 받았습니다 (전세권 저당 설정). 전세 계약이 끝나 乙이 집을 비웠지만, 丙은 乙에게 빌려준 돈을 돌려받지 못했습니다. 이때 丙은 乙에게 돌려받아야 할 돈을 받기 위해, 甲에게 전세금에서 돈을 달라고 요구했습니다 (물상대위). 이런 상황에서 甲은 "乙이 나에게도 빚이 있으니, 전세금에서 그 빚을 뺀 나머지만 丙에게 주겠다"라고 주장할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 안됩니다.

법원은 전세금은 그 성격상 세입자가 집에 손해를 입혔을 때 발생하는 손해배상채권 (민법 제315조) 외 다른 채권까지 담보하는 것은 아니라고 봅니다. 즉, 집주인이 세입자에게 다른 빚을 받을 게 있다 하더라도, 전세금에서 그 빚을 빼고 전세금 담보 대출 기관에 줄 수는 없다는 것입니다.

이는 물상대위권을 행사하는 채권자(丙)를 보호하고, 거래의 안전을 확보하기 위한 것입니다. 만약 집주인이 세입자에 대한 모든 채권으로 상계할 수 있다면, 전세금 담보 대출 기관은 예측하지 못한 손해를 입을 수 있기 때문입니다.

관련 법 조항 및 판례:

• 민법 제370조 (물상대위) 저당물의 소유자가 제삼자에 대하여 가지는 채권은 저당권의 목적물이 된 채권의 한도에서 저당권자에게 이전한다.
• 민법 제342조 (피담보채권의 범위) 단서 채권의 이행을 장래에 할 것을 약정한 경우에 채무자가 기한이 도래하기 전에 파산선고를 받은 때에는 파산관재인은 저당권자의 청구에 의하여 그 채무액에 상당한 재산을 공탁하여야 하며 저당권자는 그 공탁물의 배당을 받을 수 있다.
• 민법 제315조 (전세권설정자의 손해배상청구권) 전세권설정자는 전세권자의 고의 또는 과실로 인하여 전세권의 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 전세권자에 대하여 그 손해의 배상을 청구할 수 있다.
• 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372 판결: 전세권설정자가 전세권자에 대하여 위 손해배상채권 외 다른 채권을 가지고 있더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 가지고 전세금반환채권에 대하여 물상대위권을 행사한 전세권저당권자에게 상계 등으로 대항할 수 없다.

정리하자면, 세입자가 집주인에게 빚이 있더라도 집주인은 전세금 담보 대출 기관에 전세금을 우선적으로 반환해야 합니다. 단, 세입자가 집에 손해를 입힌 경우에 발생하는 손해배상채권은 예외적으로 전세금에서 제외할 수 있습니다. 전세금 반환 문제는 복잡한 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.