건물 주인 바뀌었는데, 전세금 돌려받을 수 있을까요? 😥

이사철, 혹은 계약 기간 만료를 앞두고 갑자기 건물 주인이 바뀌었다는 소식을 들으면 마음이 철렁 내려앉죠. 내 전세금은 안전할까? 돌려받을 수 있을까? 걱정이 앞섭니다. 오늘은 전세권 설정 후 건물 주인이 바뀌었을 때 전세금 반환 문제에 대해 알아보겠습니다.

전세권이란 무엇일까요?

전세권은 단순한 임대차와 달리, 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있는 권리입니다. 게다가 등기를 하면 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 돌려받을 권리(우선변제권)도 갖게 되고, 건물주가 전세금을 돌려주지 않으면 경매를 신청해서 전세금을 회수할 수도 있습니다 (민법 제303조, 제318조). 중요한 점은, 전세권은 건물 소유주가 아닌 건물 자체에 대한 권리라는 것입니다.

그렇다면 건물 주인이 바뀌면 전세권은 어떻게 될까요?

전세권은 건물 자체에 대한 권리이기 때문에, 건물 주인이 바뀌더라도 전세권은 그대로 유지됩니다. 즉, 새로운 건물 주인은 이전 건물 주인과 세입자 사이에 있었던 전세 계약을 그대로 이어받게 되는 것이죠.

전세와 비슷한 월세나 전세(등기 X)의 경우, 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 따라 새 주인이 임대인의 지위를 승계한다는 규정이 명시되어 있습니다 (주택임대차보호법 제3조 제4항, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항). 하지만 전세권은 민법에 그런 명시적인 규정이 없어서 과거에는 논란이 있었습니다.

그러나 대법원은 전세권 설정 후 건물 소유권이 이전된 경우, 새로운 소유주가 이전 소유주의 권리와 의무를 그대로 승계한다고 판결했습니다 (대법원 2006. 5. 11. 선고 2006다6072 판결). 즉, 전세 계약 기간이 끝나면 새로운 건물 주인에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.

결론적으로, 건물 주인이 바뀌더라도 전세권 설정 등기를 했다면 걱정하지 않으셔도 됩니다. 계약 기간이 만료되면 새로운 건물 주인에게 전세금 반환을 요구할 수 있습니다. 다만, 만일의 사태에 대비하여 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고 관련 서류를 잘 보관하는 것이 중요합니다.