전세권 설정된 월세집, 내 보증금 안전할까? 전세권과 임대차, 그 미묘한 관계!

월세집에 살면서 전세권 설정까지 해준다는 집주인, 흔치 않은 경우죠? 보증금을 더 안전하게 지킬 수 있는 걸까요? 전세권과 임대차, 둘 다 설정되어 있으면 어떤 효과가 있는지 궁금하실 겁니다. 오늘은 이 둘의 미묘한 관계를 파헤쳐 보겠습니다!

사례)

월세 630만 원에 보증금 4억 원짜리 집을 계약한 세입자 A씨. 집주인 B씨는 A씨의 보증금 4억 원에 대해 전세권 설정등기까지 해주었습니다. 이 경우 A씨는 전세권자와 똑같은 권리를 갖게 되는 걸까요?

전세권과 임대차, 별개의 제도

우리나라 민법은 전세권(민법 제303조~제319조)과 임대차(민법 제618조 이하)를 별도로 규정하고 있습니다. 전세는 세계적으로도 보기 드문 우리나라 고유의 제도입니다.

전세권 설정된 월세, 그 효과는?

사례처럼 월세 계약을 했지만, 전세권 설정등기까지 마친 경우, 법원은 어떻게 판단할까요? 핵심은 "전세금의 성질을 겸하게 된다"는 것입니다. 즉, 보증금은 전세금의 성격도 갖게 되는 것이죠. (대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결)

좀 더 자세히 설명드리면, 집주인 B씨는 전세권 규정(민법 제317조)에 따라 보증금을 돌려줄 의무를 지게 되고, 동시에 A씨에게 전세권 말소를 요구할 수 있습니다. A씨는 전세권자로서의 권리(민법 제303조 이하)를 주장할 수 있을 뿐만 아니라, 전세권과 충돌하지 않는 범위 내에서 임차인으로서의 권리(민법 제618조 이하)도 주장할 수 있습니다. 즉, 전세권자+임차인의 권리를 모두 행사할 수 있게 되는 것입니다.

세금 포탈의 위험은 없을까?

이런 제도를 악용해서 월세에 대한 세금 신고를 안 하고 보증금만 신고하는 경우가 있을 수 있습니다. 하지만 법원은 이런 세금 포탈 목적의 계약에 대해서도 엄격한 판단을 내리고 있습니다. 세금 부담에 대한 특약이 있더라도, 결국 집주인에게 세금과 가산세 등을 납부할 책임을 지도록 판결하고 있습니다. (대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결)

결론적으로, 전세권 설정된 월세 계약은 세입자에게 더 강력한 보호 장치를 제공합니다. 하지만 세금 문제 등 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 계약 전 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.