전세권 설정했는데, 왜 또 대항력 얘기가 나오죠? 🤨

전세 살면서 등기까지 했는데 뭔가 찜찜해서 전입신고도 하고 확정일자도 받았어요.  이중으로 안전장치를 걸어둔 셈인데, 혹시 집이 경매에 넘어가면 이게 무슨 의미가 있을까요? 전세권 설정하면 대항력은 필요 없는 거 아닌가요?  의외로 많은 분들이 이 부분에 대해 궁금해하시더라고요.

쉽게 설명드리자면, 전세권 설정과 대항력 확보는 별개의 문제입니다. 전세권 설정은 물권적 효력을 가지는 담보물권이고, 주택임대차보호법상 대항력은 채권적 효력을 가지는 임차인의 권리입니다.  둘 다 임차인을 보호하기 위한 장치이지만, 효력 범위와 작용하는 방식이 다릅니다.

그럼 둘 다 갖추면 뭐가 좋을까요? 바로 이중 보호 효과를 누릴 수 있다는 점입니다.  특히 경매 상황에서 큰 힘을 발휘하는데요, 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

(대법원 2010.07.26. 자 2010마900 결정)

대법원은 최선순위 전세권을 설정하고, 동시에 주택임대차보호법상 대항요건(전입신고 + 확정일자)을 갖춘 임차인의 경우, 전세권과 대항력을 동시에 가질 수 있다고 판시했습니다. 즉, 전세권 설정이 대항력 취득을 막는 것이 아니라는 뜻입니다.

더 나아가, 경매로 집이 넘어가서 전세권이 소멸되더라도, 변제받지 못한 나머지 보증금에 대해서는 대항력을 행사할 수 있다고 판결했습니다. 예를 들어 2억짜리 전세권을 설정하고 대항력도 갖췄는데, 경매에서 1억 5천만 원만 배당받았다면, 남은 5천만 원에 대해서는 새 집주인에게 대항력을 주장하여 돌려받을 수 있다는 것입니다.  이때 새 집주인은 5천만 원 범위 내에서 이전 집주인의 지위를 승계한 것으로 간주됩니다.

정리하자면, 최선순위 전세권 설정과 대항력 확보는 서로 상충되지 않고, 오히려 상호 보완적인 역할을 하여 임차인의 권리를 더욱 튼튼하게 보호해 줍니다. 따라서 전세 계약 시에는 전세권 설정과 더불어 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력까지 갖추는 것이 바람직합니다.  이를 통해 예상치 못한 상황에서 발생할 수 있는 손해를 최소화하고, 안전하게 전세 보증금을 지킬 수 있습니다.