전세권 설정했는데 주민등록 옮기면 대항력 유지될까요? 😱

전세 살면서 이사 가기 전에 등기부등본을 떼어보니 헉! 집에 근저당이 설정되어 있네요? 😱 게다가 전세 계약 후 전세권 설정까지 했는데, 중간에 주민등록을 잠시 다른 곳으로 옮겼어요. 이런 상황에서 집이 경매로 넘어가면 제 전세금은 어떻게 되는 걸까요? 😰 혹시 전세권 설정했으니 괜찮을까요? 오늘은 이런 걱정을 하는 분들을 위해 전세권 설정과 주민등록, 그리고 대항력에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례 살펴보기

먼저 비슷한 사례를 하나 살펴볼게요.

집주인 甲의 집에는 乙이라는 채권자의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 丙은 甲에게서 집을 전세로 빌리고, 전입신고도 마쳤습니다. 안전하게 살고 싶었던 丙은 전세권 설정까지 완료했죠. 그런데 丙은 잠시 다른 곳으로 주민등록을 옮겼습니다. 그 사이 집이 경매로 넘어갔고, 근저당권자 乙이 丙보다 먼저 배당받게 되었어요. 丙은 전세권 설정까지 했는데 왜 乙에게 밀리냐며 억울해했습니다. 전세권 설정등기가 있으니 대항력이 유지되어야 하는 것 아니냐고 주장했죠. 과연 丙의 주장은 맞을까요?

전세권과 임대차의 차이

전세권(민법 제303조 이하)은 물권이고, 임대차(민법 제618조 이하)는 채권입니다. 둘 다 집을 빌려 쓰는 제도지만, 법적인 성격이 다르죠. 임대차는 주택임대차보호법에 따라 물권과 비슷한 효력을 갖는 경우도 있지만, 기본적으로는 채권입니다.

대법원의 판단

대법원은 이와 유사한 사례(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결, 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조)에서 주택임차인이 전세권 설정을 했더라도 주민등록을 옮기면 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 잃는다고 판단했습니다.

전세권 설정등기는 주택임대차보호법상 대항요건(주민등록, 점유, 확정일자)을 공시하는 기능이 없기 때문입니다. 즉, 전세권 설정과 주택임대차보호법상의 대항력은 별개라는 것이죠. 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 주민등록을 유지해야 합니다.

결론

전세권 설정은 임차인의 권리를 강화하는 좋은 방법이지만, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 주민등록을 꼭 유지해야 합니다. 주민등록을 옮기면 전세권 설정을 했더라도 선순위 근저당권자보다 후순위로 밀려 배당받을 수 있습니다. 전세 계약 기간 중에는 주민등록을 함부로 옮기지 않도록 주의해야겠죠?