전세권과 대항력, 둘 다 가질 수 있을까?

전세 사는 분들, 집이 경매에 넘어가면 어떻게 해야 할지 걱정 많으시죠? 전세권 설정하고 확정일자도 받아놨는데, 혹시 보증금을 다 못 돌려받으면 어쩌나 하는 불안감도 있으실 겁니다. 오늘은 전세권과 대항력을 동시에 가지고 있는 경우, 경매로 집이 넘어가도 보증금을 지킬 수 있는지에 대한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

사례는 이렇습니다.

어떤 사람이 집을 전세로 얻으면서 전세권 설정 등기를 했습니다. 그리고 동시에 전입신고와 확정일자를 받아 주택임대차보호법상 대항력도 갖췄습니다. 그런데 집주인의 사정으로 집이 경매에 넘어갔습니다. 이 사람은 전세권자로서 경매 배당에 참여했지만, 배당금으로 전세금을 전부 돌려받지는 못했습니다. 그래서 남은 보증금에 대해서는 대항력을 주장하며 새 집주인에게 돌려달라고 요구했습니다. 과연 가능할까요?

대법원은 "가능하다"고 판결했습니다.

전세권 설정과 동시에 전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력 요건을 충족했다면, 전세권자이면서 동시에 대항력 있는 임차인의 지위를 가질 수 있다는 것입니다.

판결의 핵심 논리는 다음과 같습니다.

• 권리 강화의 원칙: 전세권자가 대항력까지 갖추는 것은 자신의 권리를 더욱 강하게 보호하기 위한 것이지, 기존의 전세권을 포기하고 대항력만 행사하겠다는 의미가 아닙니다.
• 부당한 결과 방지: 전세권 설정으로 오히려 대항력을 잃는다면 전세권자에게 불리한 결과가 발생합니다. 이는 전세권 설정의 취지에도 맞지 않습니다.
• 담보가치 훼손 없음: 동일인이 전세권과 대항력을 모두 가지더라도, 이미 전세권 설정을 통해 확보한 담보가치가 훼손되는 것은 아닙니다.

따라서 전세권자가 경매 배당에서 전세금을 전부 변제받지 못했다면, 남은 금액에 대해 대항력을 행사하여 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 새 집주인은 이전 집주인의 지위를 승계한 것으로 간주되어 남은 보증금을 반환해야 할 의무를 집니다.

관련 법조항:

• 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)
• 민사집행법 제91조 (매각의 효과)

이 판례는 전세권 설정과 대항력 확보를 통해 세입자의 권리를 더욱 두텁게 보호할 수 있다는 점을 확인시켜주는 중요한 판결입니다. 전세 계약을 할 때는 전세권 설정뿐 아니라 전입신고와 확정일자도 잊지 말고 챙겨서 만일의 사태에 대비하시기 바랍니다.