전세권 설정했는데.. 전입신고 빼면 소액임차인 보호 못 받나요? 😥

전세 사는 분들, 특히 소액임차인이신 분들은 전세금을 안전하게 지키는 것이 가장 큰 걱정거리일 겁니다. 전세권 설정까지 했는데 전입신고를 빼면 소액임차인 보호를 못 받는지 궁금해하시는 분들이 많아 오늘 자세히 알아보겠습니다.

사례를 통해 살펴볼게요.

A씨는 2012년 9월 27일부터 2년간 B씨 소유 건물에 1,700만원 전세로 살기로 했습니다. 10월 29일 전입신고를 하고, 다음 달인 11월 4일 전세권 설정등기까지 마쳤습니다. 그런데 A씨는 2013년 4월 21일 다른 지역으로 이사를 가게 되면서 전출신고를 했습니다.

그런데 문제가 생겼습니다. B씨가 C은행에서 5,000만원을 대출받으면서 해당 건물을 담보로 제공했는데, 돈을 갚지 못해 경매에 넘어가게 된 것입니다. C은행은 2012년 8월 3일 6,240만원의 근저당권을 설정했었습니다.

A씨는 전세권 설정등기를 했으니, 소액임차인으로서 전세금 중 일부라도 우선적으로 돌려받을 수 있다고 생각했습니다. 과연 A씨의 생각대로 될까요?

안타깝게도 A씨는 우선변제권을 잃었습니다.

전세권과 임대차는 법적으로 다른 개념입니다. 전세권은 물권이고, 임대차는 채권입니다. 전세권 설정등기를 하면 물권적 효력이 발생하여 후순위권리자보다 우선변제권을 갖습니다. 그러나 임대차는 채권계약이기 때문에 전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력을 갖추어야만 소액임차인으로서 보호받을 수 있습니다.

핵심은 소액임차인의 보호를 받으려면 대항요건(전입신고 + 점유)을 유지해야 한다는 점입니다. A씨는 전세권 설정등기를 했지만, 전출신고를 함으로써 대항요건을 잃었기 때문에 소액임차인으로서 보호받을 수 없게 된 것입니다. 전세권 설정등기는 소액임차인의 대항요건을 대체하지 않습니다.

관련 판례를 살펴보면, 대법원은 “주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이다.” (대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결 등) 라고 판시하고 있습니다. 즉, 전세권 설정등기와 소액임차인의 지위는 별개라는 것입니다.

또한, "주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다"고 판시하고 있습니다. A씨의 경우 전세권 설정등기를 했더라도 전출신고로 대항요건을 상실했기 때문에 소액임차인으로서의 우선변제권을 주장할 수 없습니다.

결론적으로 전세권 설정등기를 했다 하더라도 전입신고를 유지하지 않으면 소액임차인으로서의 보호를 받을 수 없습니다. 전세금을 안전하게 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자를 꼭 챙기고, 이사 등으로 주소를 옮겨야 하는 경우에는 전세권 설정등기만 믿지 말고 관련 법률을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.