전세금 돌려받기 대작전: 집주인의 집에 대한 권리 압류하기?! (쉽게 풀어드립니다!)

전세 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못해 속앓이하는 분들 많으시죠? 특히 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았는데, 아직 소유권 이전 등기가 안 된 경우라면 더욱 막막하게 느껴질 수 있습니다. 오늘은 이런 곤란한 상황에 처한 세입자분들을 위해 '집주인의 집에 대한 권리 압류'에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.

사례:

세입자 A씨는 B씨에게 집을 산 C씨와 전세 계약을 맺고 입주했습니다. 그런데 계약 기간이 끝났는데도 C씨가 전세금을 돌려주지 않았습니다. A씨는 소송을 통해 "C씨는 집을 비워받는 동시에 전세금을 돌려주라"는 판결을 받았지만, C씨는 여전히 전세금을 주지 않고 있습니다. 게다가 집의 등기는 아직 원래 주인인 B씨 명의로 되어있는 상황입니다. 이때 A씨는 C씨가 B씨에게 가지고 있는 '소유권이전등기청구권'을 압류해서 전세금을 받아낼 수 있을까요? 더 중요한 건, 집을 비워주지 않고도 압류가 가능할까요?

핵심 쟁점: 집을 비워주지 않고 압류 가능한가?

일반적으로 법원 판결에 따라 돈을 받으려면 상대방에게 뭔가를 해줘야 할 의무가 있을 때, 그 의무를 먼저 이행해야 합니다 (민사집행법 제41조 제1항). 즉, A씨는 집을 비워줘야 C씨에게 돈을 받을 수 있다는 거죠.

하지만 '주택임대차보호법'은 세입자를 보호하기 위해 특별한 규정을 두고 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따르면, 세입자가 전세금 반환 소송에서 이긴 판결문으로 집 경매를 신청할 때는 집을 비워주지 않고도 경매를 시작할 수 있습니다.

여기서 중요한 건 '집 경매'에 대한 이야기라는 점입니다. A씨처럼 '소유권이전등기청구권'을 압류하는 경우에도 이 규정을 적용할 수 있을까요?

대법원 판례는 "안 된다"고 합니다. (대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정)

• 부동산 '소유권이전등기청구권' 압류와 부동산 '경매'는 절차가 다릅니다.
• 주택임대차보호법은 '집 경매'에 대해서만 집을 비워주지 않고도 경매를 시작할 수 있다고 정하고 있습니다. 일반적인 압류에는 적용되지 않습니다.

결론:

안타깝지만 A씨는 집을 C씨에게 명도하고 나서, 또는 명도할 준비를 마치고 이행제공을 한 후에야 '소유권이전등기청구권'을 압류할 수 있습니다. 그리고 압류 후에도 C씨가 소유권 이전 등기에 협조하지 않으면 법원에 '추심명령'을 신청해야 합니다 (민사집행법 제244조 제2항, 제4항). 추심명령을 받아 소유권 이전 등기를 마친 후, 다시 그 부동산에 대한 경매를 신청해야 전세금을 회수할 수 있습니다.

복잡한 법적 절차 때문에 힘든 상황이지만, 정확한 법률 지식을 바탕으로 차근차근 해결해 나가시길 바랍니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.