전세금 돌려받았는데, 가압류 때문에 등기말소가 안 된다면?

전세 계약이 끝나고 전세금도 돌려받았는데, 갑자기 가압류 때문에 등기말소가 안 된다는 황당한 상황에 처하신 분들 계신가요? 생각보다 흔하게 발생하는 문제입니다. 오늘은 이런 곤란한 상황에 어떻게 대처해야 하는지 알려드리겠습니다.

사례:

건물주 A씨는 B씨와 5,000만원에 전세 계약을 맺고 전세권 설정 등기를 해주었습니다. 그런데 B씨가 사업이 어려워져 전세 계약 해지를 요청했고, A씨는 이에 동의했습니다. B씨는 전세금을 자신에게 고용되었던 C씨 등 근로자들에게 주기로 하고, A씨에게 이에 대한 승낙서를 작성해 공증까지 받아주었습니다. 그런데 갑자기 B씨의 채권자 D씨가 전세권에 가압류를 걸고 등기까지 마쳤습니다. A씨는 C씨 등에게 전세금을 지급하고 B씨로부터 건물을 돌려받았지만, D씨가 전세권 설정 등기 말소에 동의하지 않아 등기 말소가 어려운 상황입니다.

해결방법:

이런 경우, 법적으로 어떻게 문제를 해결할 수 있을까요? 대법원 판례를 통해 살펴보겠습니다.

• 전세금 반환채권과 전세권의 분리 양도 가능성 (대법원 1997. 11. 25. 선고 97다29790 판결)

전세권은 담보물권적 성격을 가지므로, 원칙적으로 전세금 반환채권과 분리하여 양도할 수 없습니다. 하지만 전세 계약이 합의 해지되거나 특약 등 특별한 사정이 있는 경우, 전세금 반환채권만 양도될 수 있고, 이 경우 전세권은 소멸합니다.

• 분리 양도 후 가압류의 효력 (대법원 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결)

전세 계약이 합의 해지된 후 전세금 반환채권만 양도되었다면, 이후 전세권에 대한 가압류는 효력이 없습니다. 이미 전세권은 소멸했기 때문입니다.

• 가압류권자의 승낙 의무 (대법원 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결, 부동산등기법 제57조 제1항)

등기 말소를 위해서는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요합니다. 위 판례에서는 전세권에 가압류를 한 가압류권자가 등기 말소에 필요한 승낙을 해야 할 의무가 있다고 판시했습니다.

A씨의 대처 방법:

A씨의 경우, 전세 계약이 합의 해지되었고 전세금 반환채권이 C씨 등에게 양도되었으므로 D씨의 가압류는 효력이 없습니다. 따라서 A씨는 D씨를 상대로 전세권 설정 등기 말소에 대한 승낙을 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 소송에서 승소하면 판결문을 첨부하여 등기소에 전세권 말소 등기를 신청할 수 있습니다.

결론:

전세금을 돌려받았음에도 가압류 때문에 등기 말소가 안 되는 억울한 상황에 처했다면, 당황하지 말고 관련 판례와 법 조항을 꼼꼼히 살펴보고 적극적으로 대처해야 합니다. 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.