전세금 돌려받을 권리, 다른 사람에게 넘겨받으면 나도 우선변제 받을 수 있을까?

전세 살면서 가장 중요한 것 중 하나는 바로 내 소중한 전세금을 안전하게 돌려받는 것이죠. 특히 집이 경매나 공매에 넘어가는 상황이라면 더욱 신경이 쓰일 수밖에 없습니다. 이런 경우, 확정일자와 전입신고를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요한데요. 그런데 만약 기존 세입자로부터 전세금 반환 채권을 넘겨받았다면, 나도 우선변제권을 행사할 수 있을까요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

상황 예시

A씨는 B씨에게 전세금을 빌려주면서 B씨가 C씨에게서 받을 전세금 반환 채권을 담보로 받았습니다. B씨는 C씨의 집에 대한 전세 계약의 확정일자와 전입신고를 모두 마친 상태였고, A씨는 B씨로부터 이 전세금 반환 채권을 양도받았습니다. 그런데 C씨의 집이 경매에 넘어가게 되었고, A씨는 자신이 B씨로부터 채권을 양도받았으니 우선변제권을 행사하여 전세금을 돌려받을 수 있다고 생각했습니다. 과연 A씨의 생각은 맞을까요?

안타깝지만, 답은 '아니오'입니다.

주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정을 위해 만들어진 법입니다. 확정일자와 전입신고를 통해 대항력과 우선변제권을 갖추면, 집이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있도록 보호해주죠. (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)

그러나 이러한 우선변제권은 임차인 본인을 보호하기 위한 것이지, 임차인으로부터 전세금 반환 채권만 양도받은 사람까지 보호하는 것은 아닙니다. 즉, 임차인이 다른 사람에게 전세금 반환 채권을 양도하더라도, 그 채권을 양도받은 사람은 우선변제권을 주장할 수 없습니다.

대법원 판례 (2010다10276) 도 이러한 입장을 명확히 하고 있습니다. 판례에 따르면, 임차보증금 반환 채권만 양도받은 사람은 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하지 않는다고 판시했습니다. 이는 채권을 양도받은 목적이 다른 채권의 담보 목적이었더라도 마찬가지입니다.

결론적으로, 전세금 반환 채권을 양도받았다고 해서 자동으로 우선변제권을 갖게 되는 것은 아닙니다. 위 사례의 A씨는 우선변제권이 없기 때문에, 일반 채권자와 동일한 순위로 배당을 받게 됩니다. 따라서 전세금 반환 채권을 양도받을 때는 이러한 점을 충분히 고려하고 신중하게 결정해야 합니다.