전세금반환채권만 샀는데, 경매에서 먼저 돈 받을 수 있을까요? 😓

전세보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정하는 세입자분들 많으시죠? 특히 집이 경매에 넘어가는 경우에는 더욱 불안하실 겁니다. 세입자가 다른 사람에게 전세금반환채권을 넘기는 경우도 있는데요, 이때 전세금반환채권만 샀을 때 경매에서 먼저 배당받을 수 있을까요? 안타깝지만 쉽지 않습니다.

사례를 들어볼게요.

세입자 A씨는 집주인 B씨에게 전세금을 돌려받지 못하고 있었습니다. A씨는 C씨에게 전세금반환채권을 넘겼습니다. 하지만, A씨는 전세금반환채권만 넘기고, 실제 거주할 수 있는 권리(임차권)는 넘기지 않았습니다. 그런데 B씨의 집이 경매에 넘어갔습니다. C씨는 A씨에게 받은 전세금반환채권으로 경매에서 먼저 돈을 받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, C씨는 경매에서 일반 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 없습니다.

왜 그럴까요? 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위해 우선변제권을 부여합니다. 일정 요건을 갖춘 세입자는 경매에서 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 이 우선변제권은 임차권과 결합된 권리입니다. 즉, 실제로 그 집에 거주할 수 있는 권리와 함께 전세금반환채권을 가지고 있어야 우선변제권을 행사할 수 있다는 뜻입니다.

대법원도 이와 같은 입장입니다. 대법원은 "주택임대차보호법의 목적과 우선변제권 제도의 취지, 관련 법 조항 등을 고려할 때, 임차권과 분리된 전세금반환채권만 양수받은 사람은 우선변제권을 행사할 수 없다"고 판결했습니다. (대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결)

즉, C씨처럼 전세금반환채권만 양수받은 경우, 경매에서는 일반 채권자와 동일한 순위로 배당을 받게 됩니다. 따라서 다른 채권자들보다 먼저 배당받기는 어렵습니다.

정리하자면, 전세금반환채권에 투자하거나 양도받을 때는 반드시 임차권과 함께 양도받아야 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 전세금반환채권만 양도받으면 우선변제권을 행사할 수 없다는 것을 명심하시고, 신중하게 투자 결정을 내리시길 바랍니다.