전세금 안 돌려주는데 이사는 가야 한다면? 임차권등기 말소, 언제 해야 할까요?

이사는 가야 하는데 전세금은 안 돌려준다면? 정말 답답한 상황이죠. 이럴 때 임차권등기를 하면 이사 후에도 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 그런데, 집주인이 "임차권등기 말소해주면 바로 보증금 돌려줄게"라고 한다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례

2003년 1월, 광명시에 있는 집을 전세금 1억 원에 2년 계약으로 임차한 A씨. 계약 기간이 끝났지만 집주인 B씨는 전세금을 돌려주지 않았습니다. A씨는 직장 때문에 이사를 가야 하는 상황! 결국 A씨는 주택임대차보호법에 따라 임차권등기를 했습니다. 그러자 B씨는 "임차권등기 말소해주면 바로 전세금 돌려줄게"라고 말합니다. A씨는 B씨의 요구를 들어줘야 할까요?

임차권등기, 왜 할까요?

임차권등기는 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있게 해주는 중요한 제도입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따르면, 임차권등기가 완료되면 임차인은 집에서 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 즉, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 지킬 수 있습니다.

임차권등기 말소, 언제 해야 할까요?

핵심은 '임차권등기 말소'와 '보증금 반환'의 관계입니다. 집주인은 종종 임차권등기 말소를 보증금 반환의 조건으로 내걸곤 합니다. 하지만 대법원 판례는 이 둘을 동시이행관계로 보지 않습니다.

(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결)

대법원은 임차권등기는 임차인의 권리를 보호하기 위한 담보적 기능을 한다고 판단했습니다. 이미 보증금 반환을 지체하고 있는 집주인에게 임차권등기 말소를 먼저 요구할 수는 없다는 것입니다. 즉, 집주인은 임차권등기 말소 여부와 관계없이 보증금을 먼저 반환해야 합니다.

결론

A씨는 B씨의 요구를 들어줄 필요가 없습니다. B씨에게 보증금을 먼저 돌려받은 후 임차권등기를 말소해주면 됩니다. 만약 B씨가 임차권등기 말소를 이유로 보증금 반환을 계속 거부한다면, B씨는 지연손해금까지 지급해야 할 수 있습니다.

핵심 정리

• 임차권등기는 임차인의 대항력과 우선변제권을 보호하기 위한 제도입니다. (주택임대차보호법 제3조의3)
• 임차권등기 말소는 보증금 반환보다 후에 이루어져야 합니다. (대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결)
• 집주인이 부당하게 보증금 반환을 거부하면 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

전세금 문제, 혼자 해결하기 어렵다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 법률 상담을 통해 정확한 정보를 얻고, 자신의 권리를 지키세요!