전세보증금 채권 양도받았는데, 세입자가 계약 갱신을?! 😱 어떻게 해야 할까요?

돈을 빌려줬는데 돌려받지 못하고 있는 상황, 정말 답답하시죠? 저도 비슷한 경험을 했는데요, 제 이야기를 들려드릴게요.

저는 A에게 5,000만 원을 빌려줬지만, 돈을 받지 못하고 있었습니다. 그러던 중 A가 B에게 받을 전세보증금 5,000만 원을 저에게 양도해 주겠다고 했어요. A는 B에게 내용증명을 보내 채권 양도 사실을 알렸습니다. 그런데 문제는 A와 B가 전세 계약 기간 2년이 끝난 후, 저에게는 아무 말도 없이 계약을 갱신해버린 거예요! 갱신된 계약 기간이 끝나야 제가 돈을 받을 수 있는 걸까요? 정말 막막했습니다.

알아보니, 등기되지 않은 전세의 전세보증금반환채권은 계약 기간 중에도 양도할 수 있다고 합니다. (대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결) 그리고 A가 B에게 내용증명으로 채권 양도를 통지했기 때문에, 저는 B에게 채권 양도를 주장할 수 있다고 해요. (민법 제449조, 제450조)

그렇다면 A와 B가 제 동의 없이 계약을 갱신한 건 어떻게 될까요? 다행히 판례에 따르면, 임대인(B)이 보증금반환채권 양도 통지를 받은 후에 임차인(A)과 계약을 갱신하더라도, 그 갱신의 효력은 채권 양수인(저)에게는 미치지 않는다고 합니다. (대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결)

즉, 저는 A와 B가 계약을 갱신했더라도 기존 계약기간 만료를 이유로 돈을 청구할 수 있다는 겁니다!

하지만, 임대인(B)은 집을 비워줘야 돈을 돌려주겠다고 주장할 수 있습니다. 만약 A가 집을 비워주지 않으면 어떻게 해야 할까요? 이때는 제가 B의 채권자로서 B의 집 명도 청구권을 대위행사할 수 있습니다. 즉, 제가 B 대신 A에게 집을 비워달라는 소송을 제기할 수 있다는 거죠.

대법원 판례에 따르면, 임차보증금반환채권 양수인이 임대인의 임차인에 대한 임차주택명도청구권을 대위행사하는 경우, 임대인의 무자력 여부는 상관없다고 합니다. (대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결) 저는 B를 대위해서 A를 상대로 집 명도 소송을 제기하고, 승소 판결을 받아 강제집행을 한 후 B에게 돈을 청구할 수 있습니다. 또는 A는 B에게 집을 비워주고, B는 저에게 전세보증금을 지급하라는 내용으로 소송을 진행할 수도 있습니다.

저와 같은 상황에 처하신 분들께 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 법적인 문제는 복잡하니, 전문가와 상담하시는 것을 추천드립니다.