전세금 돌려받을 권리 넘겼는데, 계약 연장되면 어떻게 되나요?

전세 살면서 돈이 급하게 필요할 때, 전세금을 담보로 대출을 받는 경우가 있습니다. 이때 실제로는 전세금을 돌려받을 권리를 채권자에게 넘기는 것인데요, 이를 법률용어로 "임대차보증금반환청구권 양도" 라고 합니다. 그런데 전세 계약이 연장되면 이 권리는 어떻게 될까요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례를 통해 살펴볼게요.

세입자 A는 급전이 필요해 채권자 B에게 전세금 돌려받을 권리를 넘겼습니다. 그리고 집주인 C에게도 이 사실을 알렸죠. 그런데 이후 A와 C는 별다른 말 없이 계속해서 전세 계약을 유지하게 되었습니다 (이를 묵시적 갱신이라고 합니다). 이 경우, B는 언제 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, B는 원래 계약 만료일에 전세금을 돌려받을 권리를 행사할 수 있습니다.

A와 C가 계약을 연장했더라도, 이미 B에게 권리가 넘어간 이상 C는 B에게 전세금을 돌려줘야 합니다. A와 C 사이의 계약 연장은 B에게 아무런 영향을 미치지 않는다는 것이죠. C는 "A와 계약을 연장했으니 B에게는 나중에 줘야 한다"라고 주장할 수 없습니다.

법적인 근거는 다음과 같습니다.

• 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253 판결: 임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수받은 양수인이 임대인에게 양수금청구를 한 경우, 임대인이 채권양도 통지를 받은 후에 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에게는 미치지 않습니다.

• 민법 제639조 (묵시의 갱신): 임대차기간이 만료한 경우에 임차인이 계속하여 그 목적물을 사용·수익하고 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만, 차임의 증감이나 기타 임대차조건의 변경은 약정할 수 있다.

• 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신): ① 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

즉, 묵시적 갱신으로 계약이 연장되더라도 이미 양도된 전세금반환청구권에는 영향을 미치지 않으며, 채권자는 원래 계약 만료일에 전세금을 돌려받을 권리를 행사할 수 있다는 점 꼭 기억해 두시기 바랍니다.