전세집 주인이 갑자기 바뀌었어요! 내 보증금은 어떻게 되나요? (양도담보의 경우)

전세 살다 보면 예상치 못한 일들이 발생하곤 합니다. 집주인이 바뀌는 것도 그중 하나인데요, 특히 집주인이 다른 사람에게 빚을 갚기 위해 집을 담보로 넘겨준 경우(양도담보)에는 세입자 입장에서 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정이 될 수밖에 없습니다. 오늘은 이런 상황에서 세입자의 권리를 지킬 수 있는 방법에 대해 알려드리겠습니다.

사례 살펴보기

만약 5,000만원에 2년 계약으로 전세집에 입주해서 잘 살고 있는데, 집주인 甲이 乙에게 빚 때문에 집 소유권을 넘겨줬다고 가정해봅시다. 그런데 집에 설정된 저보다 앞선 순위의 저당권 때문에 집이 경매로 넘어가서 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했습니다. 이런 경우, 빚 때문에 집을 가져간 乙에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있을까요?

법적으로는 어떨까요?

주택임대차보호법 제3조 제3항에 따르면, "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 명시되어 있습니다. 만약 빚 때문에 집을 가져간 乙도 이 '양수인'에 포함된다면, 乙에게 보증금 반환을 요구할 수 있을 것입니다.

그러나 대법원은 이 '양수인'의 의미를 좀 더 좁게 해석하고 있습니다. 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결에 따르면, 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 '양수인'이 되려면 집을 임대할 권리 등을 확정적이고 종국적으로 이전받아야 한다고 합니다.

또한, 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결에서는 양도담보의 경우, 채권담보를 위해 집 소유권이 신탁적으로 넘어간 것일 뿐, 乙이 집을 사용·수익할 권리를 갖는 것이 아니고 소유권이 확정적·종국적으로 넘어간 것도 아니라고 판단했습니다. 따라서 양도담보를 받은 사람은 주택임대차보호법에서 말하는 '양수인'에 해당하지 않는다는 것입니다.

결론적으로, 이런 경우 빚 때문에 집을 가져간 乙에게는 보증금 반환을 청구할 수 없고, 원래 집주인 甲에게만 청구할 수 있습니다.

핵심 정리:

• 집주인이 빚 때문에 다른 사람에게 집을 넘겨준 경우(양도담보), 새로운 집주인에게 전세보증금 반환을 요구할 수 없습니다.
• 보증금 반환은 원래 집주인에게 청구해야 합니다.

이러한 상황을 예방하기 위해 전세 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 전세보증금 반환보증에 가입하는 등의 노력이 필요합니다. 전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 계약이니만큼 신중하게 접근해야겠습니다.